Beijing camina sobre la cuerda floja del mercado inmobiliario nacional

El desarrollador Evergrande podría ser la gota que colmará la copa
Por Fan Yu
14 de Septiembre de 2021
Actualizado: 15 de Septiembre de 2021

Opinión

A fines de 1979, el entonces presidente de la Reserva Federal, Paul Volcker, anunció un audaz plan para deshacerse de la alta inflación que había afectado a la economía estadounidense durante gran parte de la década de 1970, elevando eventualmente las tasas de interés al 20 por ciento.

La medida envió a la economía de Estados Unidos a una fuerte recesión durante los años siguientes, pero finalmente allanó el camino para una década de recuperación y crecimiento económico. El economista Mohamed El-Erian nombró años después esta medida como el “momento Volcker”.

¿Está China embarcada en su propio “momento Volcker”?, esa es la tesis de Ting Lu, economista jefe para China del banco de inversión japonés Nomura, al describir lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario chino, que está al rojo vivo.

No es una analogía perfecta, pero existen algunos paralelismos. El objetivo actual de Beijing no es detener la inflación, sino detener una década de especulación inmobiliaria desenfrenada y expansión de la deuda.

“[China] ha concedido una importancia estratégica nacional a frenar el sector inmobiliario, interviniendo directamente en el suministro de crédito y dejando poco margen para reducir estas restricciones”, dijo el banco Nomura en un resumen del análisis de Lu.

Los reguladores chinos están dificultando que los desarrolladores obtengan financiamiento y que los hogares realicen compras en ciertas jurisdicciones. Los edictos recientes han moderado los aumentos de precios de la vivienda y han reducido la tasa de crecimiento de las ventas. Ciertas acciones regulatorias, como la directiva de las “tres líneas rojas”, apuntan a quitar los apoyos a los promotores inmobiliarios, como Evergrande, que es uno de los más grandes y que está al borde de la quiebra.

Pero esto ya lo hemos visto antes.

A lo largo de los años, he escrito en esta publicación sobre una inminente perdición del mercado inmobiliario chino -y se ha demostrado que estaba equivocado- en bastantes ocasiones.

Sin embargo, los lectores habituales saben que hay un reflujo y un flujo en el mercado inmobiliario chino. China ha estado en un ciclo de restricción y luego estimulación de su mercado inmobiliario durante la mayor parte de los últimos 20 años. Los reguladores anuncian medidas específicas contra la especulación y, si los precios de las propiedades bajan, aumentarían la liquidez y relajarían los criterios de endeudamiento. Con el tiempo, los precios de las propiedades han aumentado constantemente a nivel nacional.

Beijing ha estado gestionando cuidadosamente el crecimiento constante de los precios de las propiedades a lo largo de los años, y por una buena razón. Los bienes raíces sirven como el principal vehículo de riqueza para la mayoría de los chinos, además de los industriales y de los funcionarios del Partido Comunista Chino (PCCh).

Para las familias chinas de clase media y media alta, la acumulación de riqueza puede provenir de la especulación inmobiliaria o del mercado de valores, y la mayoría de los inversores sensatos eligen los bienes raíces. Parte de esa confianza es un entendimiento implícito de que el PCCh no permitirá que el mercado inmobiliario de China se derrumbe.

“Pero esta vez es diferente”, dijo Lu, plenamente consciente de los peligros de hacer tal declaración en Wall Street.

Beijing está totalmente comprometido con la deflación del mercado de la vivienda, cree Lu. Y el banco citó tres objetivos para hacerlo: reducir la dependencia del país a la alta tecnología extranjera, aumentar la tasa de natalidad de China y reducir la desigualdad de la riqueza.

Pero no creo que este sea el objetivo final de Beijing.

El jefe del régimen del PCCh, Xi Jinping, cree que la desigualdad de riqueza es un problema social. Pero el mercado inmobiliario contribuye más a la “prosperidad común” que a su detrimento.

Se puede argumentar que el mercado inmobiliario ha creado por sí solo la clase media de China. Por supuesto, hay ciudadanos ricos que poseen muchas unidades de bienes raíces que son más ricos que otros. Pero gran parte de la riqueza de los hogares de la clase media china está ligada a los bienes raíces, y China tiene cientos de millones de hogares con solo uno o dos apartamentos.

Con Xi mirando audazmente un tercer mandato como secretario general del PCCh el próximo año, es poco probable que apruebe una caída masiva en los precios de las propiedades. Las protestas en las calles y la inestabilidad social son un anatema para el PCCh.

Sin embargo, esto no significa que algo no pueda salir mal.

China Evergrande, la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo, es un comodín. Evergrande ha estado en problemas durante años, pero las alarmas se han disparado recientemente por un incumplimiento inminente.

Los desarrolladores inmobiliarios ya han incumplido más de USD 6000 millones de deuda este año, según Bloomberg. Beijing ha estado permitiendo que más firmas no cumplan, y probablemente no se opondría a dejar que Evergrande y su carga de USD 300,000 millones en pasivos quiebren, si no fuera por su posición crítica como el principal promotor inmobiliario del país.

El 9 de septiembre, Beijing le dio a Evergrande un salvavidas al permitirle renegociar algunas condiciones de pago con los prestamistas bancarios. Hay 1,5 millones de clientes que han pagado el anticipo de Evergrande y están esperando la construcción de sus apartamentos. Ya ha habido informes de protestas de propietarios pendientes que exigen que Evergrande continúe la construcción para entregar sus unidades.

Es una situación muy delicada y dudo que Xi esté interesado en un colapso caótico de Evergrande. Vale la pena observar cómo Beijing maneja la situación de Evergrande. ¿Se permitirá el incumplimiento? ¿Seguirá reestructurando? ¿Permitirá Beijing que Evergrande se retire y reembolse a posibles compradores de vivienda o asigne a otra empresa de bienes raíces para que finalice la construcción de los proyectos existentes?

Independientemente, el PCCh aquí camina sobre la cuerda floja. Dejar de respaldar y moderar los precios de la vivienda al tiempo que se evita una catástrofe es una tarea cada vez más difícil. Y todo esto debe gestionarse en un contexto de desaceleración del crecimiento económico y de reducción de la demanda externa.

El PCCh lo ha logrado antes, pero su margen de error es casi inexistente ahora.


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Las opiniones expresadas en este artículo son propias del autor y no necesariamente reflejan las opiniones de La Gran Época

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