Si bien no llega a implementar un control completo de renta en todo el estado, una nueva ley de California impone restricciones importantes a los aumentos anuales de rentas y restringe aún más la capacidad de los propietarios para desalojar a los inquilinos. Sin embargo, los críticos dicen que la ley no necesariamente tiene el efecto deseado de aumentar la calidad de vida en general.
Peggy Huang, concejal de la ciudad de Yorba Linda y miembro del Consejo Regional para las Agencias de Gobiernos del Sur de California (SCAG), dijo a La Gran Época que, según su experiencia, los inquilinos pueden aprovechar las políticas de control de alquileres, lo que genera consecuencias no deseadas.
“Los inquilinos evitan aumentos en el alquiler subarriendo a otras personas. O bien, un arrendatario recibirá a alguien como «compañero de cuarto» durante unos meses, modificará el contrato de arrendamiento para incluir a la nueva persona y luego el arrendatario original se mudará. El «compañero de cuarto» bloqueó el alquiler que el arrendatario había disfrutado a lo largo de los años. Después de que el arrendatario original se muda, el «compañero de cuarto» modifica el contrato de arrendamiento para que él/ella sea el único arrendatario en el contrato, pero nunca pague ningún aumento en el alquiler», dijo Huang.
Huang tiene experiencia viviendo en la ciudad de Berkeley, que ha promulgado políticas de control de alquileres durante décadas, y dijo que tales políticas pueden dañar a los pequeños propietarios y potenciar a las grandes empresas inmobiliarias.
“Este tipo de juego, que se juega durante décadas, evita que el propietario acumule reservas para pagar mantenimiento o mejoras. A menudo, los pequeños propietarios venderán a grandes compañías de bienes raíces, porque no pueden administrar el edificio con un ingreso pequeño a largo plazo. Las políticas de control de alquileres conducen a barrios marginales”, dijo.
En marzo, Oregon se convirtió en el primer estado en aprobar una medida de control de alquileres en todo el estado, limitando los aumentos anuales de alquileres a la inflación más un 7 por ciento.
El proyecto de ley de California, AB-1482, presentado por el asambleísta David Chiu (D-San Francisco) limita los aumentos anuales de renta al 5 por ciento más la tasa de inflación (que generalmente es de alrededor del 2 al 3 por ciento), por lo que es más difícil que la ley de Oregon. Además, exige que los propietarios proporcionen una «causa justa» para desalojar a los inquilinos, y en algunos casos requiere que el propietario le pague al inquilino para que se mude.
El control moderno de alquileres entró en vigencia por primera vez en todo el país durante la Segunda Guerra Mundial debido a la escasez de viviendas asequibles. Después de la guerra, se eliminó la política de control de alquileres. Actualmente, 37 estados prohíben o regulan el control de alquileres, mientras que cinco estados, incluido California, permiten que las localidades impongan el control de alquileres residenciales.
Aquellos que argumentan en contra del control de alquileres a menudo citan los derechos de los propietarios y dicen que estas políticas limitan lo que pueden hacer con su propiedad. Los opositores al control de la renta también argumentan que el control de la renta reduce el retorno de la inversión en un edificio, reduciendo así el valor presente del edificio. Muchos lo ven como una expropiación de la propiedad privada.
Por otro lado, los activistas por los derechos de los inquilinos argumentan que el control de la renta reduce la cantidad de sufrimiento humano en tiempos de escasez de viviendas y evita que las personas sean desalojadas y se queden sin hogar después de no poder pagar los aumentos de la renta.
El gobernador Gavin Newsom ha dicho que protege a los más vulnerables de la sociedad de ser obligados a vivir en las calles.
«Estas protecciones contra el destripamiento y el desalojo ayudarán a las familias a permitirse mantener un techo sobre sus cabezas, y proporcionarán a California nuevas herramientas importantes para combatir la crisis de vivienda y asequibilidad más amplia de nuestro estado», dijo el gobernador Newsom en un comunicado público.
Los copatrocinadores del proyecto de ley han dejado en claro que no se trata de un proyecto de ley de control de alquileres, sino de un «proyecto de ley contra el alquiler», ya que permite a los propietarios aumentar el alquiler después de que un inquilino se retira en una disposición llamada «control de vacantes».
Una parte importante del proyecto de ley que preocupa a los propietarios es restringir la capacidad de los propietarios de desalojar. Actualmente, en la mayoría de las partes del estado, los propietarios pueden desalojar a los inquilinos sin indicar una razón específica. El nuevo proyecto de ley obligaría a los propietarios a enumerar una de las varias razones por las que quieren que salga un inquilino, como vender drogas del departamento o no pagar el alquiler a tiempo.
Además, si los propietarios planean convertir una unidad ocupada en un condominio o trasladar a un miembro de la familia a la propiedad, tendrán que darle al inquilino desplazado un mes de alquiler como una forma de asistencia de reubicación.
Huang dice que las leyes estatales de arrendadores e inquilinos ya son unas de las más estrictas de la nación, y esta nueva disposición solo empoderará a inquilinos problemáticos a expensas del propietario.
“Nuestra ley actual de propietarios e inquilinos favorece a los inquilinos, y es casi imposible desalojar a alguien. A menudo, los casos terminan en los tribunales porque los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos. Aunque la ley actual no necesariamente establece «causa justa», así es como se aplica y cada jurista tiene una opinión diferente sobre lo que significa «causa justa». El ley AB-1482 exacerbará el problema y no ayudará. La incapacidad de desalojar solo contribuirá a la falta de vacantes, especialmente en unidades asequibles», dijo.
El gobernador firmó la ley AB-1482 el 8 de octubre.
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