La asequibilidad de la vivienda, una importante preocupación para muchos votantes, surgió como tema central en las campañas presidenciales de los dos principales partidos.
Los precios de la vivienda en Estados Unidos están en máximos históricos, mientras que los alquileres se acercan ligeramente al récord registrado en 2022.
En los últimos años, el mercado inmobiliario nacional experimentó una plétora de vientos en contra que han contribuido al aumento récord de los precios, desde un inventario limitado de viviendas hasta las tasas hipotecarias más altas en más de dos décadas.
Los candidatos presidenciales, sin embargo, tienen enfoques diferentes para restaurar la asequibilidad en el mercado de la vivienda.
El plan de Trump
El expresidente Donald Trump habló de la crisis de asequibilidad de la vivienda, sobre todo en su discurso en la Convención Nacional Republicana en julio.
“A partir del día 1, bajaremos los precios y haremos que Estados Unidos vuelva a ser asequible. Tenemos que hacerlo asequible. No es asequible. La gente no puede vivir así”, dijo.
“Las tasas hipotecarias se han cuadruplicado, y el hecho es que no importa cuáles sean porque de todos modos no se puede conseguir el dinero”, dijo Trump. “No se pueden comprar casas. Los jóvenes no pueden conseguir financiación para comprar una casa. Los costes totales de los hogares han aumentado una media de 28,000 dólares por familia bajo esta administración”.
Según la plataforma del Comité Nacional Republicano (RNC), el principal objetivo es reducir los tipos de interés hipotecarios desterrando la inflación de la economía estadounidense.
Cuando la Reserva Federal se embarcó en una cruzada de lucha contra la inflación, el banco central elevó el tipo de interés oficial a su nivel más alto en 23 años. Esto provocó un aumento de los rendimientos del Tesoro, lo que influyó en el mercado hipotecario en general.
El tipo hipotecario a 30 años alcanzó un máximo del 7.76 por ciento en noviembre de 2023. Desde entonces, sin embargo, las tasas hipotecarias han bajado ligeramente.
Para la semana que finalizó el 12 de septiembre, la hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 6.2 por ciento, casi un 1 por ciento menos que en el mismo momento hace un año, según la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac.
Esta cifra sigue siendo muy superior al mínimo histórico del 2.66 por ciento registrado en diciembre de 2020.
Mientras tanto, el candidato presidencial del Partido Republicano podría emplear otras medidas para ayudar a los nuevos compradores de vivienda, como promover la propiedad de la vivienda mediante incentivos fiscales, recortar “regulaciones innecesarias que elevan los costes de la vivienda” y abrir porciones limitadas de terrenos federales para facilitar la construcción de nuevas viviendas.
En 2019, ya como presidente, Trump firmó una Orden Ejecutiva por la que se creaba un Consejo de la Casa Blanca para la Eliminación de Barreras Regulatorias a la Vivienda Asequible.
El Consejo publicó un informe en enero de 2021, concluyendo que las regulaciones agregan hasta 200,000 millones de dólares por año a los costos de la vivienda y las oportunidades económicas perdidas. Además, los funcionarios señalaron que los constructores de viviendas han solicitado a los gobiernos locales que aceleren el proceso de concesión de permisos para la actividad de construcción de nuevas viviendas.
En un informe de junio de 2022, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas estimó que las normativas de todos los niveles de gobierno suponen una media del 40.6 por ciento de los costes de desarrollo de apartamentos.
En marzo de 2023, Trump promovió la idea de las “Ciudades de la Libertad”.
“Realmente volveremos a construir nuevas ciudades en nuestro país”, dijo en un vídeo de cuatro minutos. “Estas Ciudades de la Libertad reabrirán la frontera, reavivarán la imaginación estadounidense y darán a cientos de miles de jóvenes y familias trabajadoras una nueva oportunidad de tener casa propia y, de hecho, el sueño americano”.
Según la plataforma del Partido Republicano, deportar a millones de inmigrantes ilegales también podría impulsar la oferta y disminuir los problemas de asequibilidad.
El plan de Harris
Como parte de su plataforma política, Harris prometió “acabar con la crisis nacional de suministro de vivienda en su primer mandato”.
Propone un plan que incluye la construcción de 3 millones de viviendas y unidades de alquiler asequibles.
En cuanto a la demanda, Harris proporcionaría a los compradores de su primera vivienda hasta 25,000 dólares de ayuda para el pago inicial. Habría “ayudas más generosas” para los propietarios de primera generación.
Estos planes se publicaron en la página web oficial de la campaña de Harris, titulada “Una nueva forma de avanzar”, antes del primer debate presidencial.
Como parte de la agenda económica de la vicepresidenta, la campaña pretende “hacer más asequible el alquiler y más asequible la propiedad de la vivienda”.
“La vicepresidente Harris sabe que una vivienda es más que una casa: representa seguridad financiera y una oportunidad de crear riqueza intergeneracional. Pero para demasiados estadounidenses, la propiedad de la vivienda está demasiado lejos de su alcance”, escribió la campaña en la página de política.
Al igual que Trump, la candidata demócrata pretende reducir la burocracia para acelerar el proceso de construcción de viviendas. La diferencia, sin embargo, es que una posible administración Harris-Walz castigaría a las empresas que “acaparan las viviendas disponibles para hacer subir los precios a los compradores locales”.
Además, Harris dijo que firmaría legislación para prohibir nuevas formas de fijación de precios por parte de los propietarios corporativos.
“Hay una grave escasez de viviendas en muchos lugares. Es demasiado difícil construir, y eso está haciendo subir los precios”, dijo Harris en un mitin celebrado el 23 de agosto en Carolina del Norte. “Trabajaré en colaboración con la industria para construir las viviendas que necesitamos, tanto para alquilar como para comprar. Eliminaremos barreras y reduciremos la burocracia, también a nivel estatal y local”.
En los últimos meses, el actual Gobierno emprendió una ofensiva política en materia de vivienda, esbozando nuevas medidas para hacer frente a los elevados costes.
El Presidente Joe Biden apoyó una plétora de nuevos créditos fiscales.
Uno de ellos es un crédito de desgravación hipotecaria reembolsable de 10,000 dólares para los compradores de vivienda por primera vez con ingresos medios. Otro es un crédito fiscal de 10,000 dólares para los propietarios de viviendas de iniciación que coticen por debajo de los precios medios de la zona. La Casa Blanca también ha promovido créditos fiscales para impulsar la construcción de nuevas viviendas.
Lo que dicen los expertos
La principal razón por la que la asequibilidad de la vivienda es la peor en décadas, según un coro de economistas, es el resultado de la escasez de viviendas, los altos tipos hipotecarios y décadas de construcción insuficiente.
Los economistas ofrecen una valoración desigual de las propuestas políticas de cada candidato.
Mark Hamrick, analista económico de Bankrate, afirma que no hay una respuesta fácil a la crisis de asequibilidad de la vivienda.
“No se puede chasquear los dedos y crear oferta de vivienda”, le dijo a The Epoch Times. “A medida que los tipos de interés retrocedan, deberíamos ver algunas mejores condiciones de asequibilidad, pero eso llevará tiempo”.
Una táctica notable que Harris ha esbozado es la ayuda de 25,000 dólares para el pago inicial.
En un momento en que el mercado de la vivienda ya está que arde, Howard Husock, investigador principal de estudios de política interior del American Enterprise Institute (AEI) cree que es probable que se agrave la crisis de asequibilidad.
En un informe de agosto, Husock afirmaba que “la ayuda al pago inicial transmite un mensaje equivocado, no sólo porque es probable que los precios de la vivienda, ya de por sí elevados, suban al verse estimulada la demanda de los consumidores por otra subvención más, sino también por la política social que tal subvención implica”.
Dicho esto, según un estudio de Realtor.com, el plan podría no ayudar a demasiada gente, salvo a quienes se encuentren en estados clave de la contienda electoral.
Otra propuesta política del bando de Harris, que según Hamrick podría ser contraproducente, son los topes a los alquileres, ya que “impedirían a los propietarios sacar más oferta al mercado”.
En su primer gran mitin en agosto, Harris prometió “enfrentarse a los propietarios corporativos y limitar los aumentos injustos de los alquileres” limitando los aumentos de los alquileres al 5 por ciento durante dos años para los propietarios con más de 50 unidades.
Esta idea se basa en los esfuerzos de la actual administración por eliminar las amortizaciones para los grandes propietarios, a menos que se comprometan a no subir el alquiler más de un 5 por ciento anual durante dos años.
Chen Zhao, economista de Redfin, valoró algunas de las medidas de Trump en política de vivienda.
“Donald Trump dijo que quiere bajar las tasas hipotecarias y flexibilizar las regulaciones de construcción, lo que haría que las viviendas sean más asequibles y aumentaría la oferta”, dijo.
“Varias de sus otras posturas también afectarían a la asequibilidad de la vivienda; por ejemplo, sus políticas podrían frenar la inmigración -lo que ralentizaría la construcción de viviendas- y aumentar los aranceles, lo que se traduciría en tipos más altos”.
Sin embargo, según Hamrick, la idea de Trump de bajar el tipo del impuesto de sociedades al 15 por ciento podría estimular la actividad inmobiliaria, impulsar la inversión y provocar un aumento de la actividad del mercado de la vivienda.
Carl Harris, presidente de la NAHB, destacó a la vicepresidente por pedir la construcción de 3 millones de nuevas viviendas. Aunque apoyó los créditos fiscales para construir más viviendas de entrada, el experto del sector dice que deben orientarse a los mercados locales.
“Un crédito fiscal de 10,000 dólares para quienes compren una vivienda por primera vez y una ayuda para el pago inicial de 25,000 dólares son incentivos positivos para la demanda, pero el plan debe centrarse más en impulsar la oferta, ya que el país se enfrenta a un déficit de aproximadamente 1.5 millones de viviendas”, afirmó en un comunicado.
De cara al futuro, los observadores del mercado prevén una desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda.
Se espera que el crecimiento nacional anual de los precios de la vivienda sea del 4.7 por ciento en 2024 y del 3.1 por ciento en 2025, según la Encuesta de Expectativas de Precios de la Vivienda de Fannie Mae del tercer trimestre.
“La fuerte revalorización de los precios de la vivienda ha persistido a pesar de que la asequibilidad de la compra sigue siendo limitada para la gran mayoría de los consumidores, una dinámica que sigue estando principalmente en función de una oferta inadecuada”, afirmó Mark Palim, economista jefe adjunto y vicepresidente de Fannie Mae.
Además, ambos candidatos quieren abordar las leyes locales de zonificación, pero esto podría ser un obstáculo hercúleo de superar, según un experto.
Aunque hay importantes reformas sobre la mesa, las cuestiones que rodean a la zonificación y la normativa sobre el uso del suelo son complejas, afirma Vanessa Brown Calder, directora de estudios sobre oportunidades y política familiar del Instituto Cato.
“El problema con la zonificación y las normas de uso del suelo es que están tan extendidas en las ciudades estadounidenses que si se hace una sola reforma, hay cientos de otras normas que básicamente pueden deshacer la reforma que se ha hecho”, dijo Calder en un acto del AEI.
“Puedes simplemente restringir la vivienda de una manera diferente con una palanca diferente, y básicamente deshacer totalmente cualquier reforma que hayas hecho”.
La reforma agraria federal ayudaría desde el punto de vista de la asequibilidad de la vivienda, señaló. Sin embargo, muchas de las propuestas políticas tanto de la campaña de Harris como de la de Trump han sido demasiado escasas en detalles como para medir con precisión en qué medida restaurarían la asequibilidad, según Calder.
Aunque es de esperar que se propongan soluciones durante la campaña electoral, tratar de conseguir apoyo en el Congreso podría ser un obstáculo difícil de superar, señala Hamrick.
“En última instancia, los retos del mercado de la vivienda están relacionados con un desajuste entre la oferta y la demanda, unido a problemas de asequibilidad. Cualquier medida que intente estimular la compra de viviendas no hará sino agravar los problemas de oferta”, afirma.
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