ANÁLISIS: Se agudiza la crisis inmobiliaria en China, ¿Cuál es su gravedad?

Por Indrajit Basu
18 de Agosto de 2023 8:54 PM Actualizado: 18 de Agosto de 2023 8:54 PM

El mercado inmobiliario de China volvió a sacudirse el viernes después de que otro desarrollador, Soho China, reportara una caída significativa en los ingresos horas después de que China Evergrande Group se declarara en bancarrota en una corte de Nueva York.

Soho China, empresa inmobiliaria comercial de tamaño medio que cotiza en la Bolsa de Hong Kong, registró un beneficio neto de 13.61 millones de yuanes en el primer semestre, un 93% menos que un año antes.

Los ingresos, principalmente de alquileres en Beijing y Shanghái, cayeron un 8 por ciento, a 821,500 millones de yuanes, pero la ganancia bruta se redujo drásticamente y la evaluación del valor razonable de sus activos se invirtió, recortando más de 130,000 millones de yuanes del resultado final de la empresa.

Evergrande, fuertemente endeudada, habría solicitado la protección del Capítulo 15, previsto para casos de insolvencia de empresas no estadounidenses y otras partes transfronterizas. La empresa afirma en su solicitud que está llevando a cabo un proceso de reestructuración tanto en Hong Kong como en la filial de Evergrande en las Islas Caimán.

Tianji Holdings, su subsidiaria, también solicitó la protección por bancarrota del Capítulo 15 el jueves en el Corte de Quiebras del Distrito Sur de Estados Unidos en Manhattan.

La semana pasada, la crisis de la deuda provocó nuevos temores de contagio en Country Garden, el promotor inmobiliario más grande de China y anteriormente considerado una empresa financieramente estable.

La solicitud de Evergrande, junto con el pobre desempeño financiero de Soho, reforzó la profundización de la crisis inmobiliaria de China, que podría extenderse por todo el país a medida que el crecimiento se ralentiza ante la contracción del consumo interno, el aumento del desempleo y la debilidad de la economía.

¿Qué tan mala es la crisis?

La “zombificación” entre los promotores inmobiliarios chinos está en aumento. Con la caída de los precios de venta de las viviendas nuevas en toda China en julio, las empresas con problemas financieros están abandonando los proyectos de construcción inacabados, lo que indica que el modelo de negocio de los promotores inmobiliarios chinos basado en el aumento del valor de los inmuebles ha llegado a su límite.

La Oficina Nacional de Estadísticas realizó un sondeo en julio y descubrió que los precios bajaron respecto al mes anterior en el 70% de las 70 principales ciudades encuestadas.

Por segundo mes consecutivo, el promedio simple de los precios de la vivienda nueva en las ciudades descendió un 0.2 por ciento en julio, después de caer menos de un 0.1 por ciento en junio.

El miércoles, la agencia de estadísticas también dijo que en julio, los precios intermensuales de las viviendas recién construidas cayeron en 49 localidades, un aumento de 11 respecto a junio. La caída de los precios en las principales ciudades como Guangzhou y Shenzhen persistió en julio.

Los precios de los condominios están bajando porque hay menos compradores que vendedores debido a la continua incertidumbre económica y del mercado laboral. Muchos propietarios de condominios están vendiendo porque esperan que el declive de los precios les obligue a deshacerse de sus inversiones.

La inversión total en desarrollo inmobiliario durante el período enero-julio fue de 6.77 billones de yuanes (USD 943,500 millones), un 8.5 por ciento menos que el año anterior.

La razón principal de ello fue una reducción del 7.6 por ciento en la inversión en viviendas residenciales, que representó aproximadamente tres cuartas partes del total.

La inversión inmobiliaria también cayó, debido a que muchos desarrolladores tuvieron dificultades por obtener financiamiento. Por ejemplo, en los primeros siete meses, la cantidad de fondos disponibles para el desarrollo inmobiliario fue de 7.82 billones de yuanes, una disminución del 11.2 por ciento con respecto al año anterior.

Un riesgo sistemático

La noticia de que la empresa fiduciaria Zhongrong International Trust Co. retiró esta semana sus productos de inversión ha puesto de manifiesto la sobreexposición del sector bancario en la sombra chino al sector inmobiliario.

Atrapada en una grave crisis inmobiliaria, esta empresa con sede en Beijing suspendió los pagos a los inversores en sus bonos mientras se lleva a cabo una reestructuración de la deuda.

Una crisis de liquidez en el negocio fiduciario, según Shen Meng, director de la firma de inversión Chanson & Co, con sede en Beijing, podría tener repercusiones de gran alcance en el conjunto de la economía. Los inversionistas minoristas expuestos a los bonos Zhongrong podrían ver disminuir su patrimonio, las empresas cotizadas en bolsa podrían ver reducido su capital para crecimiento e inversión, y los gobiernos locales, que ya están cargados de deudas, podrían enfrentarse a retos adicionales a la hora de aplicar medidas de apoyo a la economía china en declive.

¿Qué sigue?

El mes pasado, el Politburó del Partido Comunista de China alentó las esperanzas de los inversionistas en el asediado sector inmobiliario del país al insinuar que estaba considerando la posibilidad de prestar apoyo a los promotores en dificultades.

Aunque hasta ahora no se han anunciado medidas de estímulo audaces, los analistas esperan que Beijing proporcione algún tipo de ayuda en forma de liquidez para la construcción y entrega de proyectos, pero se abstendrá de realizar rescates financiados por el Estado para frenar la espiral descendente.

Mientras miles de compradores se enfrentan a retrasos en la obtención de sus viviendas o, lo que es peor, a la imposibilidad de obtenerlas, “es probable que las autoridades chinas eviten tal escenario, no vaya a ser que miles de compradores se conviertan en víctimas de proyectos inacabados y se repitan los boicots hipotecarios del año pasado”, señala un informe de CrediSights publicado el martes.

Dado que la demanda de viviendas sigue siendo débil, es probable que una segunda ronda de paralización de proyectos frene aún más la confianza de los compradores. En consecuencia, es probable que la provisión de liquidez para la refinanciación de bonos pase a un segundo plano, añadía el informe.


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