China Evergrande: ¿Un canario en la mina de carbón?

Análisis de noticias

China Evergrande, la promotora inmobiliaria más grande de China continental por volumen de ventas, ha estado bajo presión últimamente por inversionistas que se deshacen de sus acciones y bonos por temor a que la empresa, un referente para el sector inmobiliario de China, se encuentre en una situación financiera desesperada.

El desarrollador está muy endeudado y sus problemas en curso podrían indicar un dolor inminente para otras empresas chinas altamente apalancadas, ya que la segunda economía del mundo sufre una desaceleración prolongada del crecimiento económico.

Los problemas de Evergrande —sus acciones ordinarias cayeron un 9.5 por ciento y el precio de su bono offshore de 1200 millones de dólares con vencimiento el 28 de junio de 2021 cayó un 4.1 por ciento a 87.51 dólares— el 25 de septiembre fueron el resultado de un documento filtrado en las redes sociales chinas un día antes presuntamente enviado por Evergrande Group al gobierno provincial de Guangdong. Advirtió que el desarrollador se encuentra en una crisis de efectivo y podría ser un riesgo sistémico para el sistema financiero de China si el gobierno no respalda una reestructuración de la empresa propuesta anteriormente. Debe alrededor de 130,000 millones de yuanes (unos 19,000 millones de dólares) a varios inversores estratégicos que debe pagar a principios de 2021.

Las acciones de las subsidiarias de Evergrande, Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd. y HengTen Networks Group Ltd. también cayeron más de dos dígitos. Dos bonos onshore emitidos por la subsidiaria Evergrande Real Estate Group fueron suspendidos de la negociación en Shanghai después de que cayeron casi un 30 por ciento el 25 de septiembre.

En respuesta, Evergrande ha calificado el documento como mentiras y difamación, según su carta enviada a la Bolsa de Valores de Hong Kong, donde cotizan las acciones de la empresa.

Deuda masiva acumulada a través de la expansión

Los inversores extranjeros están observando de cerca cómo evoluciona la situación financiera de Evergrande. Sus bonos offshore denominados en dólares, que pagan un interés anual de hasta el 10 por ciento, están ampliamente en manos de inversionistas institucionales de Estados Unidos hambrientos de rendimiento.

La tesis de inversión sobre Evergrande dependía del reciente crecimiento económico y los patrones de migración de la población de China. Más de 10 millones de chinos se trasladan de las zonas rurales a las urbanas cada año, y para un joven, la propiedad de una vivienda es a menudo un «requisito» para vivir una vida digna.

«Es difícil para los occidentales entender que un hombre [chino] de 26 años tiene que ser dueño de un lugar si quiere tener una esposa», dijo Teresa Kong, gerente principal del fondo Matthews Asia Credit Opportunities, a Barron’s a principios de este año. “La economía familiar deja una gran cantidad de compradores con el pago inicial del 30% al 40% que normalmente se requiere. La mayoría de los apartamentos se venden un año antes de su construcción, lo que reduce el riesgo para los desarrolladores».

Evergrande puede ser «demasiado grande para quebrar», siendo uno de los mayores desarrolladores de China —no se puede subestimar la importancia del sector inmobiliario del país para su supervivencia— pero su enorme carga de deuda y sus recientes movimientos sugieren que las acusaciones en la carta filtrada pueden ser ciertas.

La empresa ha estado en una oleada de gastos durante años, comprando activos dispares, como clubes de fútbol, ​​tierras y granjas. Su presencia de gran alcance plantea interrogantes sobre su modelo de negocio y su enfoque. Por ejemplo, Evergrande creó recientemente China Evergrande New Vehicle Group al cambiar el nombre de una subsidiaria de una empresa de atención médica existente para lanzarse al auge de los vehículos eléctricos.

A principios de este mes, Evergrande lanzó una promoción de ventas con un descuento del 30 por ciento en todas las propiedades inmobiliarias en todo el país, para aumentar las ventas y recaudar efectivo para cumplir con su objetivo de reducir su carga de deuda.

Evergrande fue uno de una docena de promotores inmobiliarios convocados a una reunión por las autoridades de Beijing el 20 de agosto para informarles sobre una nueva política para evitar que las empresas inmobiliarias asuman deudas adicionales.

Los reguladores anunciaron una política de «tres líneas rojas» que establece límites para los préstamos bancarios por parte de los desarrolladores: un límite máximo del 70 por ciento en la relación deuda-activos (excluyendo las ventas anticipadas), un límite del 100% en la relación deuda-capital y la posesión de efectivo no debe ser inferior a la deuda a corto plazo.

Las empresas que violen las tres líneas rojas no podrán emitir más deuda. Al 30 de junio, Evergrande había violado las tres, según los datos recopilados por Bloomberg.

Evergrande tiene más de 835 mil millones de yuanes (117,000 millones de dólares) de deuda a corto y largo plazo en su balance. Con un costo promedio de casi el 9 por ciento en intereses, debe desembolsar alrededor de 75 mil millones de yuanes en pagos de intereses cada año. Y esas cifras no incluyen el financiamiento fuera de balance, como los valores respaldados por activos.

Empresas chinas endeudadas

En general, la deuda corporativa de China se ha expandido exponencialmente en los últimos años. A fines de 2019, era el 120 por ciento del PIB estimado por Macquarie Group, que es más del doble del nivel de la misma métrica de Estados Unidos. Como resultado del virus del PCCh (Partido Comunista Chino), es probable que aumente el crecimiento de la deuda.

Los incumplimientos corporativos ya habían alcanzado un récord en 2019, antes de la pandemia. La mayor parte fueron bonos onshore denominados en yuanes. Los incumplimientos de bonos denominados en dólares, que hasta el año pasado eran relativamente seguros con garantías estatales implícitas, alcanzaron los 4000 millones de dólares en junio, un aumento del 150 por ciento con respecto al año pasado, según datos de Bloomberg.

¿Qué pasa con otros promotores inmobiliarios? Las acciones de Sunac Holdings cayeron un 5.2 por ciento el 25 de septiembre, mientras que las de Country Garden Holdings cayeron un 3.9 por ciento. Sus bonos también se vendieron. Sunac, como Evergrande, ha roto las «tres líneas rojas». Country Garden está menos apalancado en comparación con otros, pero aún tiene altos costos de servicio de la deuda en curso.

Macrolink Holding se convirtió en marzo en el primer desarrollador inmobiliario chino en incumplir sus bonos como resultado del virus del PCCh.

La expansión de la carga de la deuda necesita mayores ingresos para respaldar y, en un entorno posterior al virus del PCCh, las ventas de bienes raíces de China no se han mantenido al día. Las ventas contratadas durante el primer semestre de 2020 son inferiores a las de 2019 debido a la pandemia. Si bien los precios de la vivienda se han mantenido estables en las ciudades de nivel 1 y nivel 2 en comparación con 2019, es poco probable que esa tendencia dure.

Con el nuevo límite de apalancamiento impuesto a los promotores inmobiliarios, las empresas inmobiliarias buscarán aumentar los descuentos para acelerar las ventas y obtener el efectivo necesario. Aumentar las ventas a expensas de los márgenes es un juego peligroso, pero los promotores inmobiliarios tienen pocas alternativas.

Las viviendas construidas pero sin vender aumentaron a 480 millones de metros cuadrados (5160 millones de pies cuadrados) en 100 ciudades del continente a fines de julio, según un informe del South China Morning Post del 2 de septiembre. Eso representó el nivel más alto de inventario de viviendas desde noviembre de 2019.

Si estas tendencias persisten hasta el final del año, el mercado inmobiliario chino está listo para un ajuste de cuentas.

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