Los altos precios de la vivienda en comparación con el resto del país no son nada nuevo para California, pero ahora los precios se han disparado hasta casi duplicar el promedio nacional.
Un informe del 6 de agosto de la Oficina del Analista Legislativo, organismo no partidista, detalla los problemas de asequibilidad de la vivienda que afectan a muchos californianos.
Según los analistas, el precio de una vivienda media en California, 787,000 dólares, es más del doble que el de una vivienda media en todo el país, 363,000 dólares.
Según el informe, el tercio inferior de las viviendas del Estado Dorado cuesta ahora un 32% más que el tercio medio de las viviendas del resto del país. Eso hace que comprar una primera casa sea un desafío para muchos californianos.
Desde 2020, los pagos mensuales —incluyendo la hipoteca, los impuestos y el seguro del propietario— han aumentado «dramáticamente» para las casas recién compradas, concluyó el informe.
A partir de junio de 2024, los propietarios de viviendas de California están pagando alrededor de 6000 dólares al mes—84 por ciento más que en enero de 2020—para los hogares de nivel medio, calcularon los analistas. Los pagos de las viviendas de nivel inferior ascendieron a más de 3600 dólares al mes, un aumento del 89% en el mismo período.
El aumento de los precios de la vivienda, los tipos de interés y los costos de los seguros son los responsables del rápido incremento de los gastos mensuales, según el informe.
«Cuando aumentan tanto los tipos como los precios de las hipotecas, se produce un efecto compuesto en los pagos mensuales de la vivienda», escribieron los analistas.
Desde la pandemia, cuando la Reserva Federal subió los tipos de interés para luchar contra la inflación, la tasa hipotecaria prevaleciente en un préstamo de tasa fija a 30 años aumentó del 2.7 por ciento en enero de 2021 al 7.6 por ciento en octubre de 2023, antes de disminuir al 6.9 por ciento en junio de 2024, dijeron los analistas.
La preocupación por la asequibilidad se debe también al retraso del crecimiento salarial. Mientras que los salarios medios por hora han aumentado alrededor del 21% desde principios de 2020, los pagos mensuales han subido un 84% para las viviendas de nivel medio y un 89% para las de nivel inferior.
El ingreso familiar anual necesario para calificar para una hipoteca para comprar una casa de nivel medio en California en junio de 2024 es de alrededor de 239,000 dólares, que es más de dos veces el ingreso familiar medio para tales propietarios hace dos años. Los posibles compradores de viviendas de la parte baja de la escala necesitarán unos 145,000 dólares este año, un 50% más que en 2022.
Sin embargo, existen diferencias en todo el estado, ya que las zonas costeras son mucho más caras que las comunidades del interior. El norte de California también ha experimentado un crecimiento del precio de la vivienda mucho más lento que otras partes de California.
Según los analistas, comprar una vivienda de dos dormitorios en California es ahora bastante más caro —unos 2000 dólares más al mes, o un 71% más— que alquilar una de tamaño similar. Los alquileres han aumentado en los últimos cuatro años alrededor de un 26%, pero no tan rápido como el costo de compra.
La diferencia entre los pagos mensuales por la propiedad de una vivienda de nivel inferior frente al alquiler se está acercando a niveles récord experimentados por última vez durante la burbuja inmobiliaria del Estado Dorado a mediados de la década de 2000, antes de que los precios se desplomaran durante y después de la Gran Recesión de 2008.
Pero, según los expertos, los problemas de vivienda de California no son únicos.
Un estudio reciente del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard, titulado «The State of the Nation’s Housing 2024» (El estado de la vivienda en el país en 2024), reveló que el aumento del costo de la vivienda está afectando a propietarios e inquilinos de todo el país.
Los inquilinos de todo el país están pasando apuros a medida que suben los alquileres y los ingresos no logran mantener el ritmo. Los compradores de vivienda también se ven afectados, ya que los precios de la vivienda en todo el país marcarán máximos históricos en 2024.
En todo el país, 97 de los 100 principales mercados experimentaron un crecimiento del precio de la vivienda, con picos más altos en el noreste y el medio oeste, mientras que el sur y el oeste vieron aumentos más modestos, según el estudio.
A medida que aumentan los precios, los impuestos sobre la propiedad —que se calculan en función del valor de la vivienda o del precio de venta, dependiendo de la legislación estatal— aumentan proporcionalmente, lo que supone una carga adicional para los propietarios.
El número de propietarios que pagan más del 30% de los ingresos del hogar en vivienda y servicios públicos, un nivel que los economistas consideran oneroso, también está en aumento, aumentando casi un 20% entre 2019 y 2022. Casi 20 millones de personas en todo el país ahora se clasifican como agobiados, y más del 23 por ciento de los propietarios de viviendas están «estirados de manera preocupante», escribieron los investigadores en el informe.
Aunque es una fracción de lo que pagan los propietarios de California, el pago hipotecario medio de la vivienda en todo el país superó los 2200 dólares mensuales en 2024, más de 850 dólares desde 2021. Aquellos con pagos iniciales bajos están pagando más de 3000 dólares por mes.
En busca de soluciones, el estudio encontró que se necesita más desarrollo.
Pero el desarrollo se ve obstaculizado por los mayores costos de construcción, las normas de zonificación y otras regulaciones.
California recalificó terrenos en 2023 —incluidos los que son propiedad de instituciones religiosas y universidades — para permitir la construcción de viviendas. Además, se están simplificando los procesos de concesión de permisos y se están concediendo exenciones para las revisiones medioambientales.
El informe también destaca la posición de liderazgo de California en la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés), que permiten a los propietarios construir estructuras, incluidos pequeños estudios y unidades de un dormitorio, en sus terrenos para ampliar la oferta de viviendas.
Los propietarios de bajos ingresos de California pueden solicitar el Programa de Subvenciones ADU del estado para pedir hasta 40,000 dólares para construir unidades accesorias.
El estado también está estudiando terrenos no utilizados de escuelas públicas para ampliar las oportunidades de vivienda para el personal y otras personas.
Un licenciado universitario y propietario de una pequeña empresa en la zona de Sacramento afirma que, aunque sus padres y parientes son todos propietarios de una vivienda, él no cree que vaya a alcanzarlos pronto.
«Con el precio que tiene todo, nunca podré comprarme una casa», declaró Luke Wang a The Epoch Times.
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