El número de ejecuciones hipotecarias zombis —propiedades abandonadas por sus propietarios antes de la ejecución— se redujo en una quinta parte en el último año, según la empresa de análisis inmobiliario ATTOM.
Hay 215,601 propiedades residenciales en el país actualmente en proceso de ejecución hipotecaria en el cuarto trimestre de este año, lo que supone un descenso del 32.8 por ciento respecto al mismo período del año anterior, según el informe de ATTOM del 31 de octubre. Entre estas propiedades, 7100 son ejecuciones hipotecarias zombis. Esta cifra supone un descenso del 20.2 por ciento respecto a hace un año.
«El último recuento de viviendas zombis prolonga un patrón a largo plazo en el que estas propiedades representan solo una pequeña parte del parque total de viviendas del país», señala el informe.
En la actualidad, solo una de cada 14,591 viviendas en Estados Unidos está clasificada como propiedad zombi, uno de los niveles más bajos de los últimos cinco años.
Las ejecuciones hipotecarias zombis pueden ser problemáticas para un vecindario, ya que las viviendas vacías pueden reducir el valor de las propiedades de la zona. Las casas abandonadas no se mantienen, lo que hace que el césped crezca demasiado y que tengan un aspecto descuidado que puede restar atractivo al vecindario.
Los posibles compradores podrían desistir de adquirir una vivienda en una zona con muchas casas vacías. Esto puede crear un efecto en cadena en el que el número de viviendas vendidas continúe descendiendo y los precios continúen disminuyendo. Las casas vacías también pueden atraer a delincuentes, lo que genera problemas de seguridad en el vecindario y hace que el valor de la propiedad baje aún más.
«Las ejecuciones hipotecarias zombis, que pueden atraer a los vándalos y propagar el deterioro de los vecindarios, siguen teniendo poco o ningún impacto en la mayoría de los mercados locales de la vivienda», señala el informe.
Entre los estados que tenían al menos 50 viviendas zombis hace un año, Connecticut experimentó la mayor caída, con una disminución del 87 por ciento. A continuación, le siguieron Iowa, Carolina del Norte, Nuevo México y Oklahoma, cada uno de los cuales registró un descenso superior al 70 por ciento.
Rob Barber, CEO de ATTOM, afirmó que las propiedades zombis «pasaron de ser una plaga en muchas zonas de EE.UU. tras la Gran Recesión de finales de la década de 2000, cuando millones de viviendas cayeron en ejecución hipotecaria, a ser un recuerdo lejano en la mayoría de las comunidades en la actualidad».
Según Barber, es improbable que esto cambie mucho en un futuro próximo, dado que «los precios récord de la vivienda mantienen los niveles de patrimonio neto en máximos históricos y los casos de ejecuciones hipotecarias están disminuyendo». Además, la oferta de viviendas es tan escasa que, incluso cuando una propiedad está abandonada, es más probable que los compradores se decidan a comprarla.
Mientras que el número de viviendas zombis disminuye, las cifras de propietarios se mantienen estables. La tasa de propiedad de vivienda en el país se situó en el 65.6 por ciento en el tercer trimestre, según un informe del 1 de noviembre de Realtor.com., desde el cuarto trimestre de 2020, la tasa se movió entre un rango de 65.4 y 66 por ciento.
«Con el inventario de viviendas de vuelta a los niveles de principios de 2020, los compradores de vivienda por primera vez deberían tener muchas opciones, pero siguen enfrentándose a los desafíos de la asequibilidad, ya que los precios de los listados se mantienen obstinadamente altos y las tasas hipotecarias vuelven a oscilar por encima del 6.7 por ciento», dice el informe.
El inventario de propiedades en venta continúa siendo inferior al del período prepandémico de 2019. En octubre, había más de 950,000 inmuebles listados activos en todo el país, por debajo de los aproximadamente 1.23 millones de propiedades listadas en julio de 2019, según datos del Banco de la Reserva Federal de St. Louis.
Los listados activos se mantuvieron constantemente por encima de la marca de un millón en 2019, un nivel que no se supera desde enero de 2020.
Propiedades vacías
El informe de (ATTOM) también reveló que había 1.355 millones de propiedades residenciales en los Estados Unidos en el cuarto trimestre que estaban vacantes, lo que se traduce en uno de cada 77 hogares. Esto supuso un aumento marginal con respecto al cuarto trimestre de 2023.
Un estudio realizado el 7 de octubre por LendingTree estimó que más de 5.6 millones de viviendas estaban vacías en las 50 mayores metrópolis del país el año pasado.
«Casi la mitad de todas las unidades vacantes en las 50 áreas más grandes de la nación, están vacías porque esperan ser alquiladas o solo se utilizan parte del año», dijo el estudio. Nueva Orleans, Miami y Tampa fueron las metrópolis con las tasas de desocupación más elevadas.
Algunas regiones están tomando medidas contra las viviendas vacías. En noviembre de 2022, los votantes de San Francisco aprobaron una medida en virtud de la cual se gravaría con impuestos a los propietarios de determinadas viviendas que permanecieran desocupadas más de 182 días al año.
La norma entrará en vigor en abril de 2025, con impuestos que podrían oscilar entre 2500 y 5000 dólares por unidad, dependiendo del tamaño, según un artículo publicado en enero por la organización sin ánimo de lucro Pacific Research Institute (PRI). Los impuestos pueden alcanzar los 20,000 dólares en años posteriores.
Steven Greenhut, del PRI, señaló que la razón principal de las elevadas tasas de desocupación en San Francisco era porque los propietarios «temen que, una vez que dejen entrar a alguien en su propiedad, nunca podrán sacarlo».
Culpó de este temor a los «estrictos controles de alquiler, restricciones de desahucio y protecciones de los inquilinos de la ciudad, junto con una Junta de Alquileres que casi siempre se pone de parte de los inquilinos».
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