El mercado inmobiliario de EE.UU. ha comenzado a enfriarse después de dos años de crecimiento vertiginoso. Actualmente las tasas hipotecarias altísimas, los alquileres punitivos y la escasez de viviendas disponibles siguen frustrando a los estadounidenses en la búsqueda de viviendas asequibles.
La última mala noticia para los posibles compradores de vivienda llegó el miércoles, cuando la Reserva Federal aprobó, buscando luchar contra la inflación, otra importante subida de su tipo de interés de referencia. La semana pasada, la hipoteca media a 30 años con tipo de interés fijo alcanzó un máximo de dos décadas, un 7.08 por ciento, según el prestamista hipotecario Freddie Mac, antes de reducirse ligeramente al 6.95 por ciento esta semana.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), señaló en un comunicado que el mercado hipotecario ya había descontado el último movimiento de la Reserva Federal. Las tasas hipotecarias podrían aumentar al 8 por ciento o más a fines de 2022 y principios del próximo año si persiste la alta inflación, según Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS.
Las tasas hipotecarias promediaron solo el 3.09 por ciento en la primera semana de noviembre de 2021. Este aumento espectacular, junto con los elevados precios de las viviendas, significa que los pagos hipotecarios están aumentando. El pago mensual de la hipoteca del comprador de vivienda típico aumentó más del 50 por ciento anualizado, a un récord de USD 2547 a fines de septiembre de 2022, según datos de la corredora de bienes raíces, Redfin.
El precio medio de venta (excluidas las casas nuevas) fue de USD 384,800 en septiembre, un 8.4 por ciento más que el año anterior, pero por debajo de su máximo de junio, USD 413,800, informó la NAR. Las ventas de viviendas cayeron por octavo mes consecutivo en septiembre, a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.71 millones, cayendo un 23.8 por ciento respecto al año anterior.
Los posibles compradores se están retirando del mercado, ya que los tipos de interés hipotecarios son más altos y los propietarios de viviendas con tipos más bajos dudan en vender. Las solicitudes de hipotecas cayeron por sexta semana consecutiva, según los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, datos correspondientes a la semana que terminó el 28 de octubre.
“Estas tasas [de préstamo] elevadas continúan ejerciendo presión sobre la actividad de compra y refinanciamiento, y se han sumado a los continuos desafíos de asequibilidad que afectan al mercado inmobiliario en general, como se ve en las tendencias de deterioro en los proyectos de viviendas y en las ventas de viviendas”, dijo en un comunicado Joel Kan, vicepresidente de la asociación.
Otro indicador de los retos a los que se enfrentan los posibles compradores es que los compradores de primera vez sólo representan el 26 por ciento de todos los compradores de viviendas en una encuesta que acaba de publicar la NAR, lo que supone un descenso respecto al 34 por ciento del año pasado y la proporción más baja registrada. El comprador medio de primera vez tenía 36 años, frente a los 33 de hace un año, y la edad del comprador típico que repite aumentó de 56 a 59 años.
Debido a la falta de inventario de viviendas en el mercado, más de una cuarta parte de las viviendas se venden por encima del precio de lista, a pesar de la desaceleración del ritmo de ventas. La oferta de viviendas es históricamente escasa, lo que señala un marcado contraste con la burbuja inmobiliaria de la década del 2000, cuando la construcción excesiva generó un excedente de viviendas.
Los problemas de alquiler persisten
Las malas noticias se extienden al mercado de apartamentos, donde los alquileres estratosféricos han llevado a más estadounidenses a renunciar por completo a pagar las viviendas. Una encuesta de septiembre realizada por UBS encontró que el 18 por ciento de los adultos estadounidenses había vivido sin pagar alquiler con otras personas durante los seis meses anteriores, frente al 11 por ciento durante el mismo período de tiempo en 2021.
La encuesta reveló que más inquilinos se están quedando con compañeros de cuarto mientras que otros viven con familiares o amigos, en muchos casos eligiendo quedarse en la casa de sus padres o mudarse de nuevo en lugar de desembolsar altos pagos de alquiler. La demanda de apartamentos se desplomó en el tercer trimestre, ya que el número de inquilinos que se mudaron de los apartamentos en los que vivían superó al número que se mudó a ellos por un margen sorprendentemente amplio.
Los alquileres han alcanzado niveles asombrosos este año. El alquiler promedio mensual solicitado en Estados Unidos superó los USD 2000 por primera vez en mayo, informó Redfin. Pero los alquileres finalmente están disminuyendo debido a la baja demanda, y los alquileres efectivos de los apartamentos a precio de mercado cayeron por segundo mes consecutivo en octubre, según RealPage, una empresa de datos y software de bienes raíces.
RealPage informó que las rentas cayeron un 0.6 por ciento, el mayor recorte para cualquier octubre en más de 12 años, luego de un 2021 sobrecalentado en el que las rentas aumentaron todos los meses. Algunas de las mayores disminuciones se observaron en la ciudad en auge de la era pandémica Boise, ubicada en Idaho, así como en Honolulu, Hawái; ciudad de Johnson, Tennessee; y Myrtle Beach, Carolina del Sur. Los centros tecnológicos de Austin, Texas y San José, California, también experimentaron reducciones de alquiler considerables.
Es posible “que los recortes de alquiler continúen durante el invierno a medida que regresa la lentitud estacional después de dos años consecutivos de demanda invernal anormalmente fuerte”, señaló Jay Parsons, director de economía de RealPage, en una publicación de blog. La fortaleza del mercado laboral jugará un papel en si la demanda regresa el próximo marzo, el comienzo de la temporada tradicional de arrendamiento.
Para 2023 está previsto un número récord de viviendas terminadas, lo que debería ayudar a absorber la demanda acumulada en todo el país. En la actualidad se están construyendo más de 917,000 unidades en Estados Unidos, lo que supondrá un aumento del 4.9 por ciento del parque de apartamentos del país, según datos de RealPage.
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