A pesar del aumento de las tasas de interés y la moderación de la actividad de ventas, el precio medio de venta de viviendas vendidas en Estados Unidos en el cuarto trimestre fue de USD 467,700, un 10.4 % más que el año anterior, según cifras recientes del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
El problema al que se enfrenta el mercado inmobiliario nacional es la reducción de los niveles de inventario, dijeron los líderes de la industria en una audiencia del Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado de EE. UU. el jueves titulada “El estado de la vivienda 2023”.
Datos recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) muestran que la oferta ha descendido a mínimos casi históricos, situándose por debajo del millón de unidades en diciembre. Como resultado, se estima que Estados Unidos enfrentará una escasez de entre 3.8 millones y 5 millones de viviendas, y esta cifra no hace más que crecer.
Pero, ¿por qué no aumenta la oferta de viviendas?
El ‘déficit estructural’ del mercado inmobiliario de EE. UU.
El comité del Senado habló con tres expertos en vivienda que aportaron su visión sobre las causas profundas y lo que contribuye explícitamente a las condiciones actuales del mercado. Legisladores y testigos coincidieron en que la oferta es un factor considerable en la asequibilidad.
Según el senador demócrata por Ohio Sherrod Brown, la escasez de viviendas está afectando a las familias de todo el país.
“Alquileres altísimos combinados con precios de vivienda más altos con tasas de interés en aumento con muy pocas viviendas en el mercado. La propiedad de vivienda se ve cada vez más fuera del alcance de millones de familias”, dijo el senador en la audiencia. «Y las familias que ya se han convertido en propietarias están sintiendo la presión de que uno de cada cinco propietarios paga más de lo que puede permitirse».
Pero son el gobierno federal y las políticas intervencionistas locales las que han sido en gran parte culpables de la cosecha de problemas actuales de vivienda, según el senador Tim Scott (R-S.C.).
“Durante décadas, la respuesta de Washington a los desafíos de vivienda ha sido simplemente más gasto. Necesitamos terminar este ciclo y dejar de hacer girar nuestras ruedas”, afirmó.
Según Robert Dietz, economista en jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), el mercado inmobiliario se enfrenta a un «déficit estructural» que ha sido provocado por la escasez de lo que él denomina las cinco «L»: mano de obra, madera, cerraduras, préstamos y cargas legales. Advirtió que resolver uno de estos problemas no bastará para facilitar un entorno en el que se construyan más viviendas unifamiliares.
“Por ejemplo, la industria de la construcción se enfrenta a una persistente escasez de mano de obra calificada y actualmente hay más de 400,000 puestos de trabajo abiertos en el sector de la construcción que deben cubrirse. Esto requerirá que la industria contrate, capacite y retenga a los trabajadores en los oficios”, dijo Dietz.
“La carga del costo regulatorio es grande y distorsiona el mercado”, señaló, y agregó que una cuarta parte del precio de compra de una vivienda unifamiliar típica se debe a una amplia gama de costos regulatorios.
Estos factores pueden afectar la construcción de viviendas de nivel de entrada, que ha sido fundamental para los compradores de primera vivienda durante décadas.
«El mayor reto de la vivienda»
La plétora de componentes no solo pesa sobre las tendencias de propiedad de vivienda en Estados Unidos, sino que también afecta a las oportunidades de viviendas de alquiler asequibles, particularmente para los estadounidenses más jóvenes y las familias de clase trabajadora.
“Casi un tercio de los inquilinos sufrieron una carga de costos en 2020”, explicó Dietz. “Y reducir estas cargas requerirá una construcción adicional. Desafortunadamente, la construcción de nuevas viviendas de alquiler asequibles es con frecuencia imposible sin algún tipo de apoyo público, como el exitoso crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos o los programas de bonos exentos de impuestos».
El Dr. Christopher Herbert, director gerente del Harvard Joint Center for Housing Studies, recomendó viviendas de menor densidad en los suburbios para aprovechar el terreno, sugiriendo la construcción de más unidades de viviendas de alquiler tipo apartamento jardín.
Un informe reciente de Rent.com sobre el precio promedio nacional de la renta en diciembre reveló que la renta mensual promedio aumentó un 4.77 interanual, hasta los USD 1978.
En general, los costos de la vivienda aumentaron a una tasa anualizada del 7.5 por ciento en diciembre, según el informe del índice de precios al consumo (IPC) de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS).
Scott aludió a la variedad de medidas de control de precios que han perjudicado a los residentes, citando la situación en las Ciudades Gemelas de Minnesota. St. Paul había impuesto una de las leyes de control de alquileres más duras de la nación, pero los funcionarios tuvieron que reformar la ordenanza después de presenciar una caída en las solicitudes de nuevos permisos de construcción y la paralización por parte de los promotores de los proyectos de vivienda en curso.
«Minneapolis, la ciudad vecina, no hizo lo mismo… y vimos cómo los permisos de construcción aumentaban casi un 70%», señaló el senador.
A la pregunta de si estas políticas gubernamentales repercuten en los hogares, Dietz se mostró de acuerdo en que producen repercusiones a largo plazo en el sector inmobiliario en general.
“Creo que la mayoría de los economistas estarían de acuerdo en que las políticas del tipo de control de alquileres actúan básicamente como un impuesto sobre la oferta a largo plazo. Por lo tanto, son contraproducentes en el sentido de que la solución definitiva a todos los retos de los que hablamos hoy es añadir más oferta», replicó Dietz.
La situación de la vivienda en las zonas rurales de Estados Unidos también fue objeto de atención. Lance George, director de investigación e información del Consejo de Asistencia para la Vivienda, destacó las desventajas omnipresentes en estas comunidades en todo el país.
Para los posibles propietarios de viviendas, los mercados hipotecarios rurales son más altos ante el aumento de las tasas de interés. Para los arrendatarios rurales, la “inestabilidad de la vivienda” es una realidad para muchos hogares.
En última instancia, la asequibilidad es el «mayor desafío en materia de vivienda en las zonas rurales de Estados Unidos», afirmó George.
Se estima que una cuarta parte de las propiedades del área rural se consideran una carga para el costo de la vivienda—las familias gastan el 30 por ciento o más de sus ingresos o gastos en vivienda—lo que se ha acentuado en las últimas décadas, afirmó.
En definitiva, muchos de los retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario nacional también incluyen la antigüedad del stock de viviendas, la necesidad apremiante de modernizaciones energéticas y propiedades residenciales que respondan a las necesidades de movilidad de las personas mayores.
Con datos recientes que sugieren que el mercado de la vivienda vuelve a cobrar vida—las ventas de viviendas nuevas y pendientes aumentaron un 2.3 % y un 2.5 % mensual, respectivamente, en diciembre—esto podría resultar un desafío para las familias jóvenes que ingresan al mercado y quizás para los responsables de las políticas públicas que intentan fomentar un entorno más asequible.
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