La Corte Suprema escuchará pronto un caso de California que cuestiona el poder de los gobiernos para utilizar el proceso de concesión de permisos con el fin de obligar a los propietarios a pagar elevadas tasas por el impacto urbanístico.
La corte anunció la semana pasada que escuchará los argumentos orales del caso, Sheetz contra el condado de El Dorado (expediente 22-1074), el 9 de enero.
El propietario de la vivienda ha demandado al condado de El Dorado, California, que se encuentra cerca de la frontera con Nevada, alegando que el condado violó sus derechos en virtud de la cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda y la Decimocuarta Enmienda.
La Quinta Enmienda establece que «la propiedad privada [no] podrá ser expropiada para uso público, sin justa compensación». La Decimocuarta Enmienda establece que ningún Estado podrá «privar a persona alguna de la vida, la libertad o la propiedad, sin el debido proceso legal».
Brian Hodges es abogado senior de la Pacific Legal Foundation (PLF), un bufete nacional de abogados de interés público con sede en Sacramento, California, que se enfrenta a las extralimitaciones gubernamentales. PLF es coasesor del demandante George Sheetz, junto con el abogado Paul Beard de Fisher Broyles en Los Ángeles.
«Mantener los permisos de construcción como rehenes a cambio de tasas exorbitantes es simple y llanamente extorsión, tanto si se hace en la oficina de permisos como en el ayuntamiento», dijo Hodges en un comunicado.
«Los gobiernos locales no pueden usar la cobertura de la legislación para eludir la prohibición de la Quinta Enmienda de tomar propiedad privada sin una compensación justa».
En 2016, el Sr. Sheetz compró un terreno baldío con la intención de construir una pequeña casa prefabricada en la que él y su esposa vivirían jubilados y criarían a su nieto. Pero cuando solicitó un permiso de construcción al condado, le dijeron que tendría que pagar una llamada tarifa de impacto de tráfico de USD 23,420.
El condado dijo al Sr. Sheetz que estaba obligado a pagar la tasa debido a la legislación local que pretendía trasladar el coste de resolver las deficiencias existentes y futuras de las carreteras a los nuevos desarrollos. Esto significa, según sus abogados, que la tasa se impuso sin ninguna prueba que vinculara el proyecto de construcción a ningún coste o impacto público específico.
El Sr. Sheetz argumentó en su petición (pdf) que la tasa que financiaba las mejoras viarias no relacionadas no tenía ni un «nexo esencial» ni una «proporcionalidad aproximada» con el impacto local que pudiera tener su proyecto de construcción
Dijo que la tasa era una «exacción» inconstitucional según los precedentes de la Corte Suprema de Nollan contra la Comisión Costera de California (1987) y Dolan contra la ciudad de Tigard (1994). Una exacción es una condición para el desarrollo impuesta a un promotor para compensar los costes del desarrollo a un gobierno local. Una exacción es similar a una tasa de impacto, que es un pago directo efectuado a un municipio en lugar de imponer condiciones a la urbanización.
El Sr. Sheetz pagó la tasa bajo protesta y demandó, argumentando que la tasa era una condición de permiso inconstitucional en virtud de la sentencia de la Corte Suprema de 2013 en Koontz v. St. Johns River Water Management District, un caso en el que PLF actuó.
El precedente, según PLF, sostenía que «el gobierno no puede utilizar como arma el proceso de concesión de permisos para extorsionar a los propietarios más tierras o dinero del necesario para pagar el impacto público identificado del proyecto de construcción propuesto».
Pero un tribunal estatal falló en su contra, considerando que la tasa exigida estaba autorizada por la legislación. La Corte de Apelación y la Corte Suprema de California también fallaron en su contra.
Sr. Sheetz presentó su escrito de apertura (pdf) en el caso la semana pasada, argumentando que las legislaturas no pueden utilizar el proceso de permiso para coaccionar a los propietarios a pagar las tasas de desarrollo.
El condado impuso la exacción contra el Sr. Sheetz para financiar su plan de 20 años a partir de 2004 para arreglar y mejorar el sistema de carreteras locales. Debido a que los fondos estatales y federales de transporte produciría sólo una fracción de la estimación de USD 840,5 millones necesarios para las mejoras, el condado tuvo que encontrar la manera de recaudar los restantes USD 572,3 millones, dice el escrito.
En lugar de depender de los impuestos generales, el condado decidió utilizar un enfoque diferente para financiar el plan de carreteras. El condado optó por trasladar el coste restante, no financiado, de las mejoras públicas al pequeño número de promotores y propietarios que propusieran nuevos proyectos.
The Epoch Times se puso en contacto con los abogados del condado, Aileen McGrath, de Akin Gump Strauss Hauer and Feld (San Francisco), y Glen Hansen, de Abbott and Kindermann (Sacramento, California), pero al momento de la publicación de este artículo no había recibido respuesta de ninguno de ellos.
En verano, el condado presentó un escrito (pdf) en el que instaba a la Corte Suprema a no aceptar el caso.
El Sr. Sheetz se equivoca al argumentar que la decisión del tribunal inferior que está apelando está en tensión con la sentencia Koontz «porque Koontz simplemente no abordó la cuestión planteada en su Petición».
Koontz no afirmó que todas las exacciones de los permisos, incluidas las autorizadas legislativamente, estén sujetas a escrutinio en virtud de la doctrina de las condiciones inconstitucionales. La sentencia no aborda la cuestión, dice el escrito.
La Southeastern Legal Foundation, el Beacon Center de Tennessee, el Centro de Jurisprudencia Constitucional del Instituto Claremont, la Asociación de la Industria de la Construcción de California, la Asociación de la Industria de la Construcción del Gran Valle y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas han presentado escritos en apoyo del Sr. Sheetz.
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