Según Thomas Barkin, presidente del Banco de la Reserva Federal de Richmond, el mercado de la vivienda estadounidense ha experimentado una ralentización de la actividad este año debido a la menor oferta.
En su intervención en una mesa redonda inmobiliaria celebrada en Washington, Barkin señaló que los precios de la vivienda se han mantenido fuertes en un entorno de tipos de interés más altos y de ralentización del volumen de ventas.
Sin embargo, el sector ha estado suspirando por tipos más bajos, señaló.
«Quizá sepan que la última vez que la Reserva Federal se enfrentó a una inflación elevada, en los años 80, los constructores de viviendas enviaron a Paul Volcker [entonces presidente de la Reserva Federal] el mensaje de: Bajen los tipos de interés», dijo Barkin.
En una carta dirigida al actual presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, la Asociación de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, se instó al banco central a señalar su intención de que no subirá más los tipos de interés.
«Nuevas subidas de tipos y un diferencial persistentemente amplio plantean riesgos más amplios para el crecimiento económico, aumentando la probabilidad y la magnitud de una recesión», reza la carta.
Un tesoro de datos e investigaciones muestra que un mayor endurecimiento de la Fed podría exacerbar las condiciones actuales del sector inmobiliario, especialmente en lo que respecta a la asequibilidad.
Retos de la asequibilidad de la vivienda
Con una oferta que no consigue satisfacer la demanda y unos tipos hipotecarios que se acercan al 8 por ciento, la asequibilidad de la vivienda se ha deteriorado hasta alcanzar un nuevo mínimo histórico en agosto, según muestran los nuevos datos del sector.
El Índice de Asequibilidad de la Vivienda de la NAR se situó en 91.7 en agosto, por debajo del 93.9 de julio. Cualquier valor por debajo de 100 indica que un hogar con ingresos medios no gana lo suficiente para que le aprueben una hipoteca sobre una vivienda de precio medio. Se trata de la cifra más baja desde 1989.
Las cifras de la NAR pusieron de relieve que la familia tipo necesitaba ganar 107,232 dólares en agosto para poder optar a una hipoteca, sobre la base de un pago inicial del 20 por ciento. Fue el tercer mes consecutivo con una cifra de seis dígitos.
La organización informó de que la familia media dedicaba más de una cuarta parte (27 por ciento) de sus ingresos al pago anual de la hipoteca.
Los inventarios de viviendas han empeorado en el último año. Las ventas de viviendas existentes han disminuido en 13 de los últimos 15 meses, incluida una caída del 0.7 por ciento en agosto.
El reto al que se enfrenta actualmente el mercado inmobiliario estadounidense es que los propietarios de viviendas no están colocando carteles de «se vende» en sus jardines.
Cuando la Reserva Federal redujo los tipos de interés casi a cero durante la pandemia del COVID-19, los tipos hipotecarios cayeron a sus niveles más bajos jamás registrados.
Según la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) de Freddie Mac, la hipoteca a tipo fijo a 30 años se desplomó hasta el 2.77 por ciento en agosto de 2021. Para la semana que terminó el 12 de octubre, está cerca de su máximo en 23 años, el 7.6 por ciento.
Los precios de la vivienda también se han disparado desde la crisis de la sanidad pública, aumentando casi un 30 por ciento hasta alcanzar un precio medio de venta de 416,100 dólares.
La mezcla de hipotecas y precios elevados ha impedido a la nueva generación de compradores de vivienda alcanzar el sueño americano de ser propietario. Sin embargo, cualquiera que haya comprado una casa antes de que el banco central de Estados Unidos lanzara su ciclo de ajuste cuantitativo está en buena forma: una tasa hipotecaria de 2 a 4 por ciento a 30 años y una propiedad residencial que ha acumulado mucho capital.
El verano pasado, un análisis de Redfin reveló que el 92 por ciento de los propietarios disfrutaba de un tipo hipotecario inferior al 6 por ciento, lo que ofrecía un incentivo mínimo a los propietarios para vender sus propiedades y trasladarse a otra vivienda con un tipo más alto. Casi una cuarta parte (24 por ciento) mantiene un tipo por debajo del 3 por ciento, cerca del máximo histórico alcanzado en el primer trimestre de 2022.
En última instancia, podría ser una historia de dos participantes en el mercado de la vivienda.
Andy Walden, vicepresidente de investigación empresarial del ICE, advirtió de que los ingresos tendrían que dispararse un 55 por ciento o los precios de la vivienda tendrían que desplomarse un 35 por ciento para restaurar la asequibilidad.
«Estamos hablando de movimientos masivos, y ninguno de ellos se va a producir en el vacío, y ninguno de esos factores por sí solo va a hacer el movimiento», dijo Walden a CNBC a principios de este mes.
Tipos hipotecarios ahora y en el futuro
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Wells Fargo Índice del Mercado de la Vivienda encontró que la confianza del constructor en el mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares de nueva construcción se desplomó por tercer mes consecutivo en octubre. Están viendo niveles más bajos de tráfico de compradores como algunos compradores, incluidas las familias más jóvenes, son «precio fuera del mercado debido a las tasas de interés más altas», según el presidente de la NAHB Alicia Huey, un constructor de casas a medida y desarrollador.
«Los tipos más altos también están aumentando el coste y la disponibilidad de los préstamos para la promoción y la construcción, lo que perjudica a la oferta y contribuye a reducir la asequibilidad de la vivienda», afirmó Huey.
El economista jefe de la NAHB, Robert Dietz, señaló que una de las principales herramientas disponibles para resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda es contribuir con una «oferta alcanzable y asequible.»
«Impulsar la producción de viviendas ayudaría a reducir el componente de inflación de la vivienda que fue responsable de más de la mitad del aumento general del Índice de Precios al Consumidor en septiembre y ayudaría a la misión de la Reserva Federal de volver a situar la inflación en el 2 por ciento», dijo. «Sin embargo, la incertidumbre respecto a la política monetaria está contribuyendo a los retos de asequibilidad en el mercado».
El índice refugio del índice de precios al consumidor de septiembre ha subido un 7.2 por ciento en comparación con hace un año.
Mientras que el mercado de futuros está poniendo en precio la Fed, manteniendo los tipos sin cambios en las reuniones de política de noviembre y diciembre del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC), el Resumen de Proyecciones Económicas del banco central sugiere que los funcionarios están planeando una subida de tipos más este año.
Los rendimientos de los bonos del Tesoro se han acelerado, con los rendimientos a dos, 10 y 30 años tocando sus niveles más altos en 16 años. La volatilidad del mercado de bonos ha desempeñado un papel fundamental en el mercado de la vivienda, ya que los prestamistas hipotecarios vinculan estrechamente sus tipos de interés a los de los bonos del Tesoro.
Como resultado, Fannie Mae prevé que los tipos hipotecarios ronden el 7 por ciento durante la mayor parte del próximo año, antes de bajar al 6.7 por ciento a finales de 2024.
«En muchos sentidos, el mercado de la vivienda experimentó cuatro años de negocios en un período de dos años entre mediados de 2020 y mediados de 2022», dijo Doug Duncan, vicepresidente senior y economista jefe de Fannie Mae. «Con las restricciones de asequibilidad en curso y el aumento de los tipos hipotecarios, gran parte de esa actividad se ha devuelto esencialmente. Esperamos que el entorno de tipos hipotecarios más altos siga frenando la actividad inmobiliaria y complique aún más la asequibilidad de la vivienda en 2024.»
El FOMC celebrará su próxima reunión de política monetaria de dos días el 31 de octubre y el 1 de noviembre.
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