Los californianos verán mayores protecciones para los inquilinos después de que el gobernador Gavin Newsom firmara un proyecto de ley el 30 de septiembre que endurece la ley actual que limita la capacidad de los propietarios para desalojar a los inquilinos en determinadas situaciones.
El proyecto de ley senatorial 567, escrito por la senadora María Elena Durazo (D-Los Ángeles), requiere prueba por parte del propietario para lo que se conoce como desalojo “sin culpa”, y si han desalojado al inquilino de la unidad para uso propio, ahora exige que los propietarios o un miembro de la familia ocupen su alquiler durante al menos 12 meses.
Las nuevas disposiciones entrarán en vigor el 1 de abril de 2024.
Según la nueva ley, los propietarios deben mudarse dentro de los 90 días posteriores al desalojo de un inquilino, que no puede tener más de 60 años, estar discapacitado o tener una enfermedad terminal. Además, el propietario o miembro de la familia que se muda no puede vivir ya en otra unidad de alquiler en la propiedad y no debe tener unidades comparables disponibles.
“Aunque la ley existente proporciona algunas protecciones básicas contra el aumento abusivo de los alquileres y los desalojos injustos, se ha demostrado que existen vacíos evidentes en la ley que han dejado a demasiados inquilinos desprotegidos contra el desalojo, incluso cuando cumplen con su contrato de arrendamiento”, dijo la Sra. Durazo en el análisis del Senado del proyecto de ley.
Desde 2020, la ley existente limitó los aumentos de alquiler al 5% más la inflación o no más del 10% y requirió una causa justificable para los desalojos sin culpa.
Según los legisladores en el análisis reciente, las nuevas disposiciones se propusieron después de que se descubrió que algunos propietarios utilizaban vacíos jurídicos para desalojar a los inquilinos con la intención de realizar renovaciones sustanciales o demolición, o para que un miembro de la familia se mude o ellos mismos, pero luego daban la vuelta y regresaban. En su lugar, alquilaban la propiedad a un precio mucho más alto.
«Desafortunadamente, los propietarios sin escrúpulos a veces alegan que tal mudanza es motivo para el desalojo, pero ni ellos ni un miembro de la familia realmente se mudan a la unidad», dijeron los legisladores.
Para abordar algunos de los problemas, los propietarios, según la nueva ley, deben proporcionar un aviso de desalojo por escrito con el nombre del miembro de la familia que se muda y el derecho de los inquilinos a solicitar pruebas de que el ocupante previsto es propietario o está relacionado con el propietario.
Para remodelaciones o demoliciones sustanciales, los propietarios ahora deben tener su propiedad de alquiler desocupada durante al menos 30 días después del desalojo y deben demostrar que el trabajo solo se puede realizar de manera segura si la unidad está desocupada. También se requiere una notificación por escrito que explique el trabajo a realizar, un cronograma y permisos para las renovaciones, según el texto del proyecto de ley.
Los partidarios del proyecto de ley argumentaron que responsabilizará a los propietarios.
“Los propietarios pueden alegar una causa justa sin culpa como motivo del desalojo sin tener que probar nada sobre su intención real. Los inquilinos que enfrentan un desalojo injusto encubierto con estas palabras mágicas son casi impotentes para defenderse”, dijeron los partidarios en el análisis.
Pero quienes se oponen, incluidas las asociaciones de propietarios, arrendadores, administradores de propiedades y expertos de la industria, argumentan que la avalancha de regulaciones por parte del estado puede expulsar a los propietarios del mercado de viviendas de alquiler, especialmente después de las moratorias de desalojo durante la pandemia de COVID.
“Muchos de nuestros miembros simplemente se están recuperando de los últimos tres años, de no poder aumentar su alquiler, de no poder cobrar el alquiler en el área de Los Ángeles (…) Los propietarios han estado luchando, liquidando sus ahorros para la jubilación, básicamente no han tenido derechos durante tres años bajo todas estas regulaciones de COVID”, dijo a The Epoch Times en una reciente entrevista Daniel Yukelson, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles.
El Sr. Yukelson indicó que desde COVID, las nuevas regulaciones han provocado un aumento en el número de miembros de la asociación que abandonan la industria, con alrededor de 100 que salen cada mes, mientras que los nuevos miembros son pocos.
Según el mismo análisis del Senado sobre el proyecto de ley, los propietarios que violen las disposiciones de la nueva ley podrían ser demandados por los inquilinos por daños hasta tres veces los daños reales sufridos por el desalojo, así como por daños punitivos y honorarios de abogados.
El Sr. Yukelson dijo que tales disposiciones pueden alejar aún más a aquellos interesados en la industria.
“Si un propietario quiere salirse del negocio de viviendas de alquiler, según la SB 567, está expuesto a todo tipo de demandas por parte de sus exinquilinos. Si cometen un error o no hacen algo bien, están sujetos a múltiples demandas”.
Antes de la promulgación del gobernador, las asociaciones que representan a los propietarios de todo el estado pidieron, en una carta enviada el mes pasado, que se vetara el proyecto de ley.
Los impactos de la SB 567 perjudicarán gravemente a los pequeños propietarios independientes, “familiares”, que pueden necesitar ayuda para llegar a fin de mes y requieren alojamiento en sus propiedades de alquiler”, dijeron asociaciones de apartamentos y viviendas de alquiler del sur de California, condado de Orange. East Bay, North Valley, Santa Bárbara, Los Ángeles, el norte de California y otros.
Según la misma carta, California tiene la tasa de desalojo más baja entre los 10 estados más grandes del país, y las restricciones impuestas por la nueva ley no son razonables y también pueden dar lugar a un stock de alquileres agotado y obsoleto.
“Los propietarios de propiedades en alquiler están en el negocio de la vivienda, no en el negocio de los desalojos. Los desalojos son costosos y requieren mucho tiempo, y siempre son el último recurso para los proveedores de vivienda. La SB 567 plantea barreras importantes para los proveedores de vivienda que buscan remodelar y mejorar sus propiedades para los residentes. Con el aumento de los costos de mano de obra y materiales, y con los mandatos adicionales, los propietarios se verán obligados a posponer o renunciar a las mejoras por completo”, se lee en la carta.
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