Desalojar a un inquilino en California pronto podía ser más difícil después de que los legisladores estatales aprobaran un proyecto de ley que exigiría pruebas por parte del propietario para lo que se conoce como desalojo «no contencioso».
El proyecto de ley 567 del Senado, cuya autora es la senadora María Elena Durazo (D-Los Angeles), exigiría también 12 meses de ocupación por parte de los propietarios o de un familiar, si la ocupación del lugar fue la causa del desalojo del inquilino.
Según la nueva ley, los propietarios tendrían que mudarse en un plazo de 90 días tras el desalojo del inquilino, que no puede ser mayor de 60 años, discapacitado o enfermo terminal. Además, el proyecto de ley exigiría que el propietario o familiar que se mude no pueda vivir ya en otra unidad de alquiler de la propiedad y que no haya unidades comparables disponibles.
«Aunque la legislación vigente establece algunas protecciones básicas frente a los alquileres abusivos y los desalojos injustos, se ha demostrado que existen flagrantes lagunas jurídicas que han dejado a demasiados inquilinos desprotegidos frente al desalojo, incluso cuando cumplen su contrato de alquiler», declaró la Sra. Durazo en el análisis del Senado sobre el proyecto de ley.
A partir de 2020, el proyecto de ley 1482 de la Asamblea —la ley vigente— protegía a los inquilinos limitando los aumentos de alquiler al 5% más la inflación o a no más del 10%, y exigía una causa justificada para los desalojos sin culpa. La ley expira en 2030.
Según el reciente análisis, desde que entró en vigor la ley actual, algunos propietarios han aprovechado lagunas jurídicas para desalojar a los inquilinos con la intención de llevar a cabo una renovación o demolición sustancial, o para trasladar a un miembro de la familia o ellos mismos, pero luego han vuelto a alquilar el inmueble a un precio mucho más alto.
«Desgraciadamente, los caseros sin escrúpulos a veces alegan tal mudanza como base para el desalojo, pero ni ellos ni un miembro de la familia se mudan realmente a la unidad», según el análisis.
El proyecto de ley SB 567 aborda estas cuestiones exigiendo una notificación de desalojo por escrito, el nombre del familiar que se muda y el derecho de los inquilinos a solicitar pruebas de que el ocupante previsto es propietario o está relacionado con el propietario.
Para quienes pretendan desalojar a los inquilinos por una remodelación o demolición sustancial, ésta debe requerir una desocupación de al menos 30 días y los propietarios deben demostrar que las obras sólo pueden realizarse con seguridad si la unidad está desocupada. Según el texto del proyecto de ley, también se requiere una notificación por escrito en la que se explique el trabajo que se va a realizar, un calendario y los permisos para las reformas.
Múltiples ciudades de todo el estado están considerando la posibilidad de aprobar ordenanzas locales para endurecer las actuales protecciones estatales de los inquilinos, como Burbank, Chula Vista y San Diego, según un análisis de la Asamblea Legislativa del 14 de septiembre.
En el mismo análisis, los legisladores se refirieron a un ejemplo de tales «abusos de poder» del año pasado, cuando un propietario de Encinitas desalojó a varios inquilinos basándose en una remodelación sustancial, que incluía pintura y suelos nuevos, pero más tarde volvió a alquilar las unidades por un 50% más sin terminar las reparaciones.
«Las jurisdicciones de todo el estado están observando un abuso significativo de la disposición sobre remodelación sustancial», escribieron.
Quienes apoyan el proyecto de ley sostienen que la legislación estatal vigente no ha impedido los desalojos injustos.
«Los propietarios pueden alegar una causa justa sin culpa como motivo de desalojo sin tener que demostrar nada sobre su intención real. Los inquilinos que se enfrentan a un desahucio injusto envueltos en estas palabras mágicas se ven casi impotentes para defenderse», escribieron quienes apoyan el proyecto de ley, entre ellos defensores públicos, patrocinadores, varias organizaciones sin ánimo de lucro y otros.
Qué podría significar la SB 567 para los propietarios de California
Pero algunos de los que se oponen al proyecto de ley, como los propietarios, afirman que se les está expulsando del mercado de la renta de viviendas por el exceso de regulación, sobre todo tras las moratorias de desalojo durante la pandemia de COVID.
«Muchos de nuestros miembros se están tambaleando tras tres años de no poder aumentar el alquiler, de no poder cobrar el alquiler en la zona de Los Ángeles… Los propietarios han estado luchando, liquidando sus ahorros para la jubilación, básicamente no han tenido derechos durante tres años debido a todas estas normativas por el COVID», dijo Daniel Yukelson, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles, a The Epoch Times.
Con unos 10,000 miembros, el Sr. Yukelson dijo que las normativas de California han provocado que unos 100 miembros abandonen mensualmente el sector del alquiler, desde el inicio de las mismas debido al COVID.
«Hay normativas como ésta que básicamente están expulsando a la gente del negocio. Lo veo en nuestros miembros todo el tiempo. No dejamos de perder afiliados. Nuestra afiliación es un cubo agujereado», dijo.
Si el nuevo proyecto de ley se convierte en ley, abandonar el negocio de las viviendas de alquiler también podría resultar difícil ahora, con posibles demandas civiles por no cumplir los requisitos de desalojo del proyecto de ley, lo que, según el Sr. Yukelson, podría alejar aún más a los interesados en el sector.
«Si un propietario quiere abandonar el negocio del alquiler de viviendas, con la SB 567 se expone a todo tipo de demandas de sus antiguos inquilinos. Si cometen un error o no hacen algo bien, se exponen a múltiples demandas», dijo.
Según el mismo análisis del Senado sobre el proyecto de ley, los propietarios que infrinjan las disposiciones de la nueva ley podrían ser demandados por los inquilinos por daños y perjuicios de hasta el triple de los daños reales ocasionados por el desalojo, así como por daños punitivos y honorarios de abogados.
Una de las consecuencias imprevistas del proyecto de ley, según Chip Ahlswede, vicepresidente de asuntos externos de la Asociación de Apartamentos del Condado de Orange, es el requisito de 12 meses de ocupación para que un propietario o su familia se muden.
«Hay tantas razones diferentes por las que alguien entra en una unidad… un hijo que va a la universidad… alguien que enferma o necesita cuidados paliativos… estamos justo aquí, al lado de Hollywood, donde los rodajes [de Hollywood] tienen lugar durante seis meses seguidos en el lugar», declaró a The Epoch Times.
En tales situaciones, ocurren cosas inesperadas, dijo, como que un hijo universitario cambie de escuela, o el fallecimiento de un familiar enfermo, antes del periodo requerido de 12 meses.
«Parece una respuesta rápida y sencilla a un problema complejo», dijo sobre el proyecto de ley, que el gobernador Gavin Newsom tiene hasta el 14 de octubre para promulgar o vetar.
Otros dicen también que la ley actual no ha tenido tiempo suficiente para demostrar su eficacia, con la actual precipitación.
«La AB 1482 no ha tenido tiempo suficiente para hacer lo que se pretendía. Entró en vigor a principios de 2020, justo cuando se produjo la pandemia, y obviamente teníamos muchas moratorias de desalojo y otras cosas en vigor», dijo Molly Kirkland, directora de asuntos públicos de la Asociación de Viviendas de Alquiler del Sur de California, que representa a propietarios y administradores de fincas de los condados de San Diego, Imperial y el sur de Riverside.
Además, dijo que la normativa añadida podría expulsar a los propietarios independientes.
«Todavía tenemos bastantes propietarios a los que se les deben más de 10,000 dólares en concepto de alquiler durante el COVID… cuando se sigue añadiendo más y más regulación, además de la que ya existe, se hace difícil para los propietarios y gestores gestionar las viviendas de alquiler y nuestro temor es que eso sólo va a expulsar a los propietarios independientes del mercado», declaró a The Epoch Times.
En una carta al gobernador enviada a principios de mes, otras asociaciones de apartamentos que representan a propietarios y administradores de propiedades de todo el estado pidieron que se vetara el proyecto de ley.
«Las repercusiones de la SB 567 perjudicarán gravemente a los negocios familiares independientes y pequeños, que pueden necesitar ayuda para llegar a fin de mes y necesitan alojarse ellos mismos dentro de su propiedad de alquiler», afirmaron las asociaciones de apartamentos y viviendas de alquiler del sur de California, el condado de Orange, la bahía Este, el valle Norte, Santa Bárbara, Los Ángeles y el norte de California, entre otras.
Según la misma carta, California tiene la tasa de desalojos más baja entre los 10 mayores estados del país, y las restricciones del nuevo proyecto de ley no son razonables y además pueden dar lugar a un inventario de viviendas de alquiler cansado y anticuado.
«Los propietarios de viviendas de alquiler están en el negocio de la vivienda, no en el de los desalojos. Los desalojos son costosos y llevan mucho tiempo, y siempre son el último recurso para los proveedores de viviendas. La SB 567 plantea grandes obstáculos a los proveedores de viviendas que quieren remodelar y mejorar sus propiedades para los residentes. Con el aumento de los costes de mano de obra y materiales, y con los mandatos añadidos, los propietarios se verán obligados a aplazar o renunciar por completo a las mejoras», dice la carta.
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