La proporción de viviendas de un millón de dólares en Estados Unidos alcanzó un nuevo máximo, ya que el aumento de los precios de la vivienda sigue empujando las propiedades hacia esa franja de precios, según un informe de la agencia inmobiliaria Redfin.
Según un informe del 16 de agosto, un 8.5% de las viviendas estadounidenses valen ahora un millón de dólares o más, la «cuota más alta de todos los tiempos». Esto es más del doble de la tasa del cuatro por ciento antes de la pandemia de COVID-19. California es el estado que más viviendas de alto precio está construyendo. La ciudad con la mayor proporción de viviendas de más de 1 millón de dólares fue Anaheim, seguida de San Diego y Los Ángeles.
Redfin atribuyó el aumento de casas de un millón de dólares a los precios «récord» de la vivienda. Aunque el crecimiento de los precios se moderó ligeramente desde principios de año, los precios de la vivienda aumentaron de forma constante año tras año. Esto elevó el valor de muchas viviendas hasta las siete cifras.
Desde 2022, las tasas hipotecarias se situaron en un nivel que duplica sus mínimos de la era de la pandemia, lo que se suma al elevado costo de las viviendas y frena la demanda, declaró la correduría.
Aunque la débil demanda debió bajar los precios de la vivienda, la escasez de oferta impide que esto ocurra. A pesar que el inventario mejoró en los últimos años, sigue estando un 30% por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.
Esto se debe a que muchos propietarios no están poniendo sus propiedades en el mercado debido a las altas tasas, señaló Redfin. Los propietarios compraron sus propiedades cuando las tasas hipotecarias eran más bajas y, por tanto, vender estas propiedades indica que ahora necesitan una hipoteca con tasas más altas para comprar una nueva vivienda.
Para los compradores, especialmente los que buscan comprar su primera casa, el aumento de los precios está haciendo que sea difícil permitirse una casa.
«Los precios de la vivienda, los seguros y las tasas hipotecarias se dispararon tanto que mucha gente se quedó fuera del mercado o está cansada de comprometerse a pagar una mensualidad tan alta», explica Julie Zubiate, agente Redfin Premier en el Área de la Bahía.
«Las personas que están comprando sin dudarlo están en la tecnología y trabajan en Google, Apple, Facebook, o una empresa similar. Muchos compradores del Área de la Bahía —especialmente los que no tienen dinero en tecnología— se están volviendo más selectivos, abandonando el barco si surge un pequeño problema en, por ejemplo, la inspección».
Mientras tanto, Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, sugiere que se avecina un respiro para los compradores, señalando que se está produciendo un «lento cambio» de un mercado de vendedores a un mercado de compradores, según un comunicado de prensa del 23 de julio.
Aunque el precio medio de la vivienda alcanzó un máximo histórico, Yun afirma que es improbable que se produzcan nuevas «grandes aceleraciones» en el mercado. «La dinámica de la oferta y la demanda se acerca a una situación de equilibrio en el mercado», afirmó.
Ejecuciones hipotecarias y tasas de interés
En medio de los elevados precios de la vivienda, las ejecuciones hipotecarias de inmuebles cayeron en el primer semestre del año, según el conservador de datos inmobiliarios ATTOM. Las ejecuciones hipotecarias registradas en los seis primeros meses de 2024 fueron un 4.4% inferiores a las del mismo período del año anterior. Los inicios de ejecuciones hipotecarias también disminuyeron.
«Estos cambios podrían sugerir una posible estabilización del mercado de la vivienda; sin embargo, el seguimiento de estos patrones de evolución sigue siendo crucial para comprender el impacto total en el sector inmobiliario», dijo Rob Barber, CEO de ATTOM.
Por otro lado, las cifras de ejecuciones hipotecarias de julio fueron un 15% superiores a las del mes anterior, lo que indica un posible cambio de tendencia. También aumentaron tanto las ejecuciones hipotecarias iniciadas como las ejecutadas.
«Estos cambios pueden poner de manifiesto las crecientes presiones en determinadas zonas», afirmó Barber. «Sin embargo, la escalada de los precios de la vivienda parece continuar y disparó el valor de las viviendas en todo el país, lo que aumenta el patrimonio de los propietarios en prácticamente todas las fases de pago de las hipotecas».
El aumento de las tasas de ejecución hipotecaria puede deberse a las altas tasas de interés. Las tasas elevadas ejercen una presión considerable sobre los propietarios de viviendas con hipotecas de tipo variable o ajustable. Cuando las tasas suben o se mantienen elevadas durante mucho tiempo, estos propietarios tienen que destinar una mayor parte de sus ingresos al pago de intereses.
Algunos propietarios podrían tener dificultades para hacer frente a sus obligaciones, lo que acabaría provocando ejecuciones hipotecarias.
La tasa hipotecaria fija a 30 años se mantiene por encima del seis por ciento durante casi un año, presionando las finanzas de los propietarios.
El tipo de los fondos federales, un factor clave de las tasas hipotecarias, se mantiene elevado en un rango del 5.25 al 5.5% durante más de un año.
Mientras el tipo federal no baje de forma significativa, las tasas hipotecarias tampoco bajarán de forma significativa, lo que dificultará el pago de las hipotecas a los propietarios.
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