El dramático aumento de los precios de la vivienda y de las tasas hipotecarias en los primeros meses de 2022 ha tenido un efecto relativamente limitado en los compradores y vendedores ricos, pero ha tenido un grave impacto en los estadounidenses de menores ingresos, y el Partido Demócrata podría pagar un alto precio por estas frustraciones en las elecciones de mitad de período de noviembre y después, según analistas y comentaristas del sector inmobiliario.
Las cuotas medias de las hipotecas pasaron del 3% al 5% en los tres primeros meses del año, y ahora son un 38% más altas que hace un año, según un reporte de Politico que cita cifras del servicio de anuncios inmobiliarios Zillow.
En parte debido a la inflación, la tasa promedio de las hipotecas a 30 años alcanzó esta semana el 5.46 por ciento, la cifra más alta desde agosto de 2009, según las estadísticas de Bankrate.
Las tasas han subido en todos los ámbitos, incluidos los tipos fijos a 30 años, los tipos fijos a 15 años y las tasa de interés ajustable (ARM) 5/1. En abril de 2022, el precio promedio de la vivienda en Estados Unidos se situaba en 344,141 dólares, un salto del 20.9% respecto al año anterior, según Zillow.
La inflación, impulsada por la pandemia y otros factores, como las políticas monetarias y fiscales expansionistas del gobierno, ha contribuido a crear unas condiciones de mercado adversas en las que los votantes con menores ingresos, a los que el Partido Demócrata dice representar, son los que más lo sufren. La fuerte subida de las tasas hipotecarias, agravada por la escasez de existencias, está expulsando del mercado a muchos posibles compradores, según los expertos.
Los compradores del sector más bajo se llevan la peor parte
Algunos de los que trabajan en el sector inmobiliario dicen que la competencia por un número limitado de viviendas ha alcanzado niveles que rara vez han visto en años, y afecta sobre todo a los compradores de menores ingresos.
«Creo que probablemente afecta de forma desproporcionada al sector más bajo. Si estás en el extremo superior del mercado, y los tipos están en los 4 ó 5, no es una cifra descabellada. Pero si estás tratando de entrar, una fluctuación en los tipos de interés puede hacer que te quedes fuera y no puedas competir con los promotores con efectivo», dijo Zachary Schorr, un abogado inmobiliario con sede en Los Ángeles.
«El mercado inmobiliario ha ido subiendo y subiendo, superando a los ingresos. A medida que esa disparidad sigue creciendo, se hace cada vez más difícil para el sector más bajo acceder a las viviendas básicas», dijo.
La alta inflación y la incertidumbre mundial fomentada por la invasión rusa de Ucrania el 24 de febrero suelen ser las razones de las elevadas tasas hipotecarias, pero solo explican en parte por qué los compradores lo tienen tan difícil. El número relativamente bajo de casas en el mercado se debe en parte a que algunos propietarios que de otro modo estarían inclinados a vender no quieren tener que buscar nuevas viviendas en el mercado actual, según Mark Pruner, ejecutivo de ventas de Compass Real Estate en Greenwich, Connecticut.
«Una de las razones por las que tenemos un bajo inventario es que muchos vendedores, sobre todo los que compraron después de la recesión, tienen las ‘esposas de plata’ en el sentido de que tienen un tipo de interés muy bajo en su hipoteca. Si pusieran su casa en venta, es decir, la añadieran al inventario y aliviaran la presión de los compradores, se encontrarían con precios más altos, tipos de interés más elevados y pagos mensuales sustancialmente más altos» en una nueva vivienda que se propusieran adquirir, explicó Pruner.
De ahí que el mercado en el que opera Pruner sea mucho más favorable a los compradores adinerados. En Greenwich, el 50% de las ventas de viviendas que gestiona son operaciones en efectivo, y el 20% tienen lugar sin una contingencia hipotecaria en el contrato, porque los compradores no están preocupados por su capacidad de conseguir financiación.
El precio medio de las ventas en el mercado de Pruner es de 384,400 dólares, y en 2021 el valor más bajo de una vivienda vendida a través de su agencia fue de 450,000 dólares, dijo.
Los compradores se rinden
Ante estas tendencias, algunos compradores simplemente están abandonando sus planes.
«Se ha llegado a un punto en el que es casi imposible que los agentes inmobiliarios hagan su trabajo. Hay tanta falta de inventario y más compradores que vendedores», afirma Mark Scheier, abogado director de Scheier Katin & Epstein, un bufete de abogados con sede en Acton, Massachusetts, especializado en el sector inmobiliario.
«Se convierte en una broma para mucha gente. Después de seis o siete intentos de comprar una casa, se dan por vencidos. En la última semana, dos clientes me han dicho que, debido a la subida de los tipos de interés de las hipotecas, se han retirado del mercado de la compra y seguirán alquilando. Creo que se va a ver mucho más de eso», añadió Scheier.
El estado actual del mercado es muy favorable para los compradores en efectivo que no se ven afectados por los cambios en los intereses de los préstamos hipotecarios.
«Nunca he visto tantos compradores en efectivo en más de cuatro décadas. Son un número tremendo», dijo Scheier.
La falta de inventario es tan grave que intentar ser agente inmobiliario en este mercado pasa factura, dijo Cara Ameer, agente inmobiliario de Coldwell Banker en el condado de Orange, California.
«Los agentes inmobiliarios están agotados por tener que vigilar enérgicamente el inventario las 24 horas del día para estar listos, literalmente, para abalanzarse sobre un nuevo anuncio en el momento en que aparece», dijo. Además, los compradores se sienten enormemente presionados para comprar a la vista o para comprometerse con precios muy superiores a los que pueden permitirse razonablemente, con el fin de asegurarse una propiedad antes de que los compradores en efectivo se la lleven.
La subida de las tasas de interés hipotecarias y el aumento de las cuotas mensuales de las viviendas probablemente afecten más a las personas del extremo inferior de la escala socioeconómica, incluso cuando contemplen la posibilidad de comprar en el rango medio del mercado. En Acton y en Cape Cod, donde Scheier maneja un gran número de transacciones, una casa de 500,000 dólares es relativamente modesta.
«Para la pobre pareja que intenta reunir 100,000 dólares como pago inicial, ahora se enfrenta a un aumento de 500 dólares al mes o más sobre lo que habría pagado hace tres meses. Eso va a crear cambios significativos en toda la dinámica», dijo Scheier.
Scheier ha observado una serie de cambios en los protocolos de compra de viviendas en los mercados donde trabaja. Algunos compradores están renunciando a gastar dinero en inspecciones de las viviendas antes del cierre, aunque las inspecciones pueden ser necesarias para alertarles de daños potencialmente graves o defectos estructurales que pueden ser costosos de arreglar. Algunos renuncian a las contingencias hipotecarias, que son cláusulas de los contratos de compra de vivienda que dan a los compradores una salida si la financiación fracasa y prevén que el vendedor les devuelva el depósito y vuelva a poner la casa en venta.
Sueños frustrados
La pandemia de los dos últimos años ha inspirado a algunas personas a reflexionar sobre su forma de vida y sobre si les convendría tener una propiedad secundaria o una nueva residencia principal, observó Ameer.
Además de los trabajos a distancia, la pandemia hizo que algunas personas pensaran en aprovechar las tasas de interés hipotecarias relativamente bajas de 2020-21. Para algunas de estas personas, los cambios en los precios de la vivienda y los tipos hipotecarios han dificultado o descartado por completo tales acciones.
«Los precios se han disparado muy rápidamente y, en algunos casos, han sacado por completo a los compradores del mercado o les han hecho reajustar lo que se pueden permitir y hacer algunos grandes compromisos», dijo Ameer.
«Esta tendencia, unida al escaso inventario, está provocando múltiples ofertas en todos los niveles de precios, lo que está haciendo que los precios suban aún más, además de algunos precios de salida disparatados. Con el aumento de los tipos de interés, es la trifecta de la tormenta perfecta, por desgracia para los compradores y los posibles compradores que venderían su casa si pudieran permitirse ir a otro sitio», añadió.
Ameer describió un mercado en el que los aspirantes a compradores se enfrentan a mayores presiones por todas partes. Los alquileres que pagan en la actualidad han aumentado notablemente, lo que les lleva a considerar seriamente la posibilidad de comprar, pero los rápidos cambios en los precios y los tipos de interés simplemente han dejado fuera a muchos de ellos. La tendencia es la misma en muchos de los mercados inmobiliarios más grandes y cotizados de todo el país, desde California a Massachusetts o Florida.
«Hablo regularmente con agentes, muchos de los cuales trabajan con compradores, incluidos los que compran por primera vez. Sí, muchos abandonan por los precios incosteables», afirma François Gregoire, agente inmobiliario y tasador con sede en Tampa Bay (Florida).
Las tasaciones que Gregoire ha llevado a cabo recientemente en el condado de Pinellas (Florida) dan una idea de la gravedad de la subida de precios en determinados mercados. En una zona del sureste de Clearwater, señaló, la mediana del precio de venta aumentó un 17.9% de marzo de 2021 a marzo de 2022, de 427,500 dólares a 504,000 dólares, y en una zona del noroeste de San Petersburgo, la mediana aumentó un 25% de abril de 2021 a abril de 2022, de 324,500 dólares a 405,000 dólares.
Aunque parte del cambio se debe a que los vendedores cambian y remodelan las propiedades, dijo Gregoire, el cambio en los precios de venta es, sin embargo, dramático.
Posibles soluciones
Los observadores mantienen la esperanza de que las tendencias más preocupantes sean temporales, aunque es muy incierto que se atenúen antes de las elecciones de mitad de mandato.
«Creo que la Fed está haciendo todo lo posible en estos momentos para frenar la inflación. En este momento están ocurriendo muchas cosas en el mundo que conducen a una espiral de inflación. Mi sensación es que se va a nivelar y luego vamos a entrar en una economía más normal», dijo Scheier, el abogado inmobiliario.
La agente inmobiliaria Ameer ve algunas formas posibles de aliviar la escasez de inventario y nivelar un poco el campo a favor de los compradores, especialmente de los que no son súper ricos. Según su análisis, la tendencia de los últimos años a que los compradores corporativos adquieran grandes carteras de alquiler ha contribuido a reducir el número de viviendas disponibles para la venta.
«Los mercados crecen y decrecen, pero quizá puedan establecerse algunas normas para limitar la cantidad de propiedades residenciales que una empresa concreta puede poseer en un determinado código postal, condado o ciudad», dijo.
Ameer también ve la necesidad de mejorar las perspectivas de los compradores que planean ser propietarios pero no pueden competir con las ofertas en efectivo. Muchos programas de compra de vivienda por primera vez no están disponibles para los compradores que ganan demasiado dinero para poder optar a ellos, pero no lo suficiente para evitar que los supere la oferta cuando buscan comprar una casa o un condominio, dijo. Además, también podrían introducirse cambios en el proceso de tasación para garantizar que las valoraciones de las propiedades presentadas por tasadores inexpertos no se mantengan en los libros.
«El proceso de tasación se ha convertido en algo anticuado y en un enorme comodín que a menudo impide a los compradores poder competir con ofertas en efectivo», dijo Ameer.
Pero para algunos observadores, el exceso de regulación agrava seriamente la falta de inventario. En opinión del agente inmobiliario Gregoire, sería prudente reducir la burocracia reglamentaria que actualmente inhibe el desarrollo y la construcción y que suele provocar un desfase de cinco años entre el concepto de un edificio y su finalización.
En opinión de Pruner, ejecutivo de ventas inmobiliarias, la excesiva generosidad federal es otra de las causas.
«Washington inyectó 2 billones de dólares en la economía y eso hizo subir los precios. Fue demasiado alivio, más de lo que se necesitaba. Acabamos con la clásica inflación de oferta y demanda, en la que había mucha más demanda para la oferta disponible», dijo Pruner.
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