Un indicador que mide la actividad de ventas de viviendas pendientes cayó al nivel más bajo en más de dos décadas el mes pasado, en medio de un entorno de altas tasas hipotecarias y la incertidumbre política, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Las ventas pendientes de viviendas descendieron un 5.5% en julio, y las cuatro regiones de Estados Unidos —Noreste, Medio Oeste, Sur y Oeste— también registraron pérdidas mensuales, según un comunicado de prensa del 29 de agosto.
El Índice de Ventas de Viviendas Pendientes (PHSI), que mide las ventas de viviendas basadas en la firma de contratos, cayó en julio a la lectura más baja desde que se inició el índice en 2001.
«La recuperación de las ventas no ocurrió en el pleno verano», dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.
«El impacto positivo del crecimiento del empleo y el aumento del inventario no pudo superar los retos de asequibilidad y cierto grado de espera relacionado con las próximas elecciones presidenciales de Estados Unidos». La NAR especula con la posibilidad de que algunos posibles compradores estén esperando a que bajen las tasas hipotecarias.
Nirvan Ghosh, gestor de carteras de The Palisades Group, afirma que la Reserva Federal estadounidense podría aplicar al menos cuatro recortes de tasas antes de que acabe este año. Las tasas más bajas, combinadas con un posible aumento del inventario, podrían actuar como un incentivo para atraer a más compradores al mercado.
«Nuestra previsión es que esta esperada bajada de las tasas hipotecarias siga ejerciendo presión sobre los precios de la vivienda, dada la demanda reprimida de la gente que se ha mantenido al margen», dijo Ghosh.
Una parte considerable de los compradores de vivienda están observando y esperando, como se muestra en una encuesta de abril de la firma de servicios financieros BMO, que informó de que el 71 por ciento de los aspirantes a propietarios de viviendas estaban esperando a los recortes de tasas antes de decidirse a comprar una casa.
Según datos de Freddie Mac, el tipo medio de una hipoteca a 30 años y tipo fijo era del 6.35% el 29 de agosto, más del doble que hace tres años.
«Está claro que los estadounidenses están sintiendo la tensión de las tasas elevadas, y muchos no están seguros acerca de cómo hacer para navegar por el mercado de la vivienda en constante evolución», dijo Thomas Parrish, jefe de Préstamos al por menor en Estados Unidos del BMO.
Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, declaró que, aunque se espera que las tasas hipotecarias sigan bajando y los posibles compradores siguen de cerca la situación, un repunte en la actividad de compra de viviendas «sigue siendo difícil de alcanzar hasta que veamos nuevos descensos».
Actividad de las tasas de interés
Para que las tasas hipotecarias bajen de manera significativa, un factor clave será que la Reserva Federal reduzca su tasa de interés de referencia, que se ha mantenido en un rango elevado de 5.25-5.5% durante más de un año.
Durante el reciente simposio económico anual de Jackson Hole, el presidente de la Fed, Jerome Powell, dijo que «ha llegado el momento de que la política se ajuste».
«La dirección del viaje está clara, y el momento y el ritmo de los recortes de tasas dependerán de los datos entrantes, la evolución de las perspectivas y el equilibrio de riesgos».
La mayoría de los operadores de tasas de interés esperan un recorte del 25% en la próxima reunión de la Fed en septiembre, y unos pocos esperan una reducción de 50 puntos.
Fernanda Kriese, agente de la corredora inmobiliaria Redfin, señaló que las elecciones de noviembre y la esperada bajada de las tasas hipotecarias están «retrasando a los compradores; muchos de ellos están esperando al margen hasta noviembre, con la esperanza de obtener una tasa más baja y tal vez más casas para elegir».
Redfin señaló que si las tasas hipotecarias bajaran de forma significativa, podría dar lugar a una mayor competencia entre los compradores y, por tanto, podría hacer subir aún más los precios de la vivienda.
Mientras las tasas hipotecarias no desciendan de manera significativa, la situación de la oferta de viviendas también podría mantenerse, debido al efecto «lock-in» en el que muchos propietarios tienen actualmente tasas bajas en sus propiedades. Como tal, estos propietarios no tienen incentivos para vender su propiedad, ya que pueden tener que comprar una nueva casa a una tasa más alta.
Los datos de Redfin sugieren que más de ocho de cada 10 propietarios estadounidenses tienen una tasa por debajo del 6 por ciento, con casi una cuarta parte con tasas por debajo del 3 por ciento.
«Tengo una docena de propietarios que les gustaría vender, pero no están dispuestos a renunciar a su tasa de interés del 3 por ciento por una que es más del doble», dijo Blakely Minton, un agente de bienes raíces Redfin Premier en Filadelfia. «Muchos de esos vendedores harán una oferta si las tasas vuelven a bajar al 5 por ciento».
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