Cuando la economía empezó a enfriarse a principios de 2016, China abrió las llaves para la deuda con el fin de estimular de nuevo la economía. Después de la fallida iniciativa con el mercado de valores en 2015, los planificadores centrales chinos eligieron de nuevo el sector inmobiliario de vivienda.
Y funcionó. Ya que las hipotecas constituyeron el 40,5 por ciento de los nuevos préstamos bancarios en 2016, los precios de las viviendas estuvieron subiendo a más del 10 por ciento año tras año durante la mayor parte de 2016 y principios de 2017. En general, se volvieron tan caras que el chino promedio habría tenido que gastar más de 160 veces su ingreso anual para comprar una unidad de vivienda promedio a finales de 2016.
Debido a que la vivienda utiliza una gran cantidad de recursos humanos e insumos de materias primas, la economía también se estabilizó y ha ido bien en 2017, según los números oficiales y los informes no oficiales de organizaciones como el China Beige Book (CBB), la cual recoge información independiente, actualizada sobre la economía china.
«Los nuevos resultados del segundo trimestre de China Beige Book muestran una economía que mejoró de nuevo, en comparación con el último trimestre y hace un año, con ventas al por menor y de servicios, cada una recuperándose de los decepcionantes desempeños del primer trimestre», afirma el último informe de CBB.
Sin embargo, debido a que los planificadores centrales de Beijing deben caminar en la cuerda floja entre estimular la economía y exacerbar una burbuja financiera, endurecieron las regulaciones de la vivienda, así como los préstamos a principios de 2017.
¿Estalló la burbuja?
Las investigaciones de TS Lombard ahora sugieren que la burbuja inmobiliaria podría haber estallado por segunda vez después de 2014.
«Esperamos que la última ronda de políticas de ajuste en el sector inmobiliario reduzca significativamente las ventas de viviendas en los próximos seis meses», señala la firma de investigación en su último informe «China Watch».
Una de las principales razones de la preocupación es el aumento de la regulación. De las 55 ciudades medidas en el índice de precios de propiedades nacionales, 25 han aumentado la regulación en las compras de vivienda.
En Beijing, por ejemplo, algunos propietarios de bienes raíces residenciales ya no pueden vender sus apartamentos a compradores privados, sino que tienen que venderle a las empresas, porque su apartamento fue marcado para uso comercial por las autoridades.
Otras medidas incluyen mayores pagos iniciales, controles de precios, y aumentar el tiempo hasta que la unidad se pueda vender de nuevo.
«Las ciudades de primer y segundo nivel promulgaron medidas tan draconianas que es casi imposible comprar o vender una propiedad», afirma el informe.
Ajustando el crédito
Aunque el banco central dejó su tasa de préstamos hipotecarios de referencia sin cambios en el 4,9 por ciento, los bancos aumentaron las tasas que cobran sobre las hipotecas hasta un 6 por ciento y en algunos casos, dejaron de dar hipotecas porque han agotado sus cuotas fijadas por los reguladores.
El Banco Popular de China quiere reducir la participación de los préstamos hipotecarios al 30 por ciento de los nuevos préstamos, lo que debería influir en nueva demanda de vivienda.
«A diferencia de hace 10 años, cuando la mayoría de los hogares chinos hacían un 50 a 70 por ciento de pago inicial para comprar un apartamento nuevo, más del 80 por ciento de los prestatarios en los últimos dos años han puesto el 30 por ciento o menos. Con la reducción de la disponibilidad de fondos hipotecarios, creemos que es poco probable que los hogares puedan financiar su compra a través de los ahorros», afirma el informe TS Lombard.
Hasta ahora, la desaceleración en las grandes ciudades ha sido compensada por una mayor actividad en las ciudades más pequeñas, las cuales no implementaron tantas medidas de ajuste.
«Los ingresos generales y las ganancias se desplomaron en las ciudades de nivel 1, con la desaceleración concentrada principalmente en las regiones de Beijing y Shanghai. La contratación se estancó, mientras que el flujo de efectivo empeoró en todos los ámbitos», dice el China Beige Book.
Sin embargo, TS Lombard espera que las ciudades más pequeñas sigan a las ciudades más grandes con medidas más restrictivas para la compra de propiedades, lo que en última instancia conducirá a una disminución de las transacciones de vivienda y sus precios.
«Las ventas de propiedades se desacelerarán notablemente en el segundo semestre de 2017, con un número mensual de nuevas transacciones de vivienda residencial establecido a caer en un 10 por ciento anualmente, en comparación con un aumento anual del 8,3 por ciento en mayo».
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