Múltiples leyes que entraron en vigencia el mes pasado en California tienen como objetivo proteger a los inquilinos. Pero algunos propietarios dicen que el estado se tornó demasiado restrictivo para ellos y están llevando sus negocios a otro lado.
«Cada vez es más difícil acatar las normas y nuestras perspectivas a futuro se ven cada vez peor», dijo Michael D. Pierce, presidente y cofundador de la empresa Prodesse Property Group, que maneja propiedades residenciales a lo largo del Área de la Bahía de San Francisco. «Hace más difícil para nosotros manejar nuestros recursos y hacerlo de una forma inteligente».
Pierce está invirtiendo en Colorado y en Florida, en vez de hacerlo en California. «Estamos echando un vistazo en otros estados, como muchos otros [propietarios]», dijo.
Dan Faller, propietario inmobiliario y presidente de la Asociación de Propietarios de Apartamentos de California, comentó que está invirtiendo en desarrollos inmobiliarios en Idaho y en otros estados que no regulan el monto del alquiler, los depósitos o las tarifas que los propietarios pueden cobrar.
«Solía proveer de viviendas a gente en California», dijo. «No lo hago más. El año pasado estuve involucrado en la construcción de alrededor de 40 o 50 unidades fuera del estado».
La nueva legislación de viviendas en California estará bajo escrutinio el año próximo. La escasez de viviendas y los problemas de gente sin hogar pueden ser impactados por estas nuevas regulaciones, para bien o para mal.
Varias nuevas leyes en California apuntan a promover la construcción de viviendas y a hacer las viviendas más asequibles y accesibles.
Pero, por otro lado, las asociaciones de propietarios de California han estado protestando, diciendo que las leyes desincentivan la construcción de inmuebles. El estado también aumentó su financiación para ayudar a los inquilinos a demandar a sus propietarios.
Las leyes
El 1 de enero entró en vigencia la Ley de la Asamblea 1482, que restringe los aumentos de alquiler al máximo de un 5 por ciento cada año, además de la inflación, para las propiedades de 15 años de antigüedad o más. También limita las razones por las que los propietarios pueden desalojar a los inquilinos y, en algunos casos, ordena que los propietarios paguen para reubicar a los inquilinos.
Asimismo, el 1 de enero, la Ley del Senado 329 entró en vigencia, prohibiendo a los propietarios discriminar en contra de los inquilinos que usen la Sección 8 u otros subsidios gubernamentales para pagar su alquiler.
Los propietarios afirman que aceptar a tales inquilinos crea trabas burocráticas para ellos. Por ejemplo, se exigen inspecciones especiales para participar en la Sección 8 del programa y sus tasas de seguro pueden aumentar. Las pautas de cumplimiento son densas y requieren de costosa asesoría letrada.
El 23 de diciembre, el Gobernador Gavin Newsom amplió el alcance de una ley que limita los precios del alquiler de muchas propiedades que no eran alcanzadas con la Ley de la Asamblea 1482.
Estas restricciones tienen como fin prevenir la especulación en los precios como consecuencia de los incendios de 2017; el alquiler no puede aumentar más de un 10 por ciento por encima del valor anterior a los incendios, no solo en los condados afectados sino también en muchos condados en los alrededores, según dichos de la Asociación de Apartamentos de California.
Asistencia social a los inquilinos
«Algunas personas necesitan ayuda con el alquiler. Estoy totalmente de acuerdo con eso», dijo Pierce. «Pero, ¿por qué molestar a un grupo para que pague el costo de eso? El problema con el control de alquileres es que están tomando a un grupo de gente -los propietarios inmobiliarios- y poniendo una carga desproporcionada sobre ellos».
«Estamos obligando a los propietarios de bienes raíces a subsidiar a sus inquilinos», dijo.
Trazó una analogía con los cupones para alimentos. «La tienda que vende la leche no tiene que subsidiar al cliente que entra y necesita leche a un precio más bajo», dijo. «El cliente usa cupones para alimentos. Pero si la leche se vende a cinco dólares el galón, la tienda obtiene cinco dólares el galón -como lo haría con cualquier cliente».
Faller hizo un comentario similar: «Lo llamamos asistencia social al inquilino, no lo llamamos control de alquileres».
«[Los legisladores] aprueban leyes que causan la crisis de vivienda», dijo Faller. «Les decimos que el control de alquileres ocasiona una escasez -Economía 101. Luego de causar una crisis en las grandes ciudades con el control de alquileres, [intentan] resolver eso empeorándolo -lo están haciendo a nivel estatal».
Un estudio de 2018 de Stanford sobre los efectos del control de alquileres en San Francisco descubrió que los propietarios afectados por el control de alquileres redujeron la oferta de viviendas en un 15 por ciento.
Descubrió que los inquilinos de viviendas sujetas a control de alquileres se beneficiaron y se volvió un 20 por ciento más probable que se queden en sus hogares. Pero debido a que los propietarios están saliéndose de esta actividad comercial, la ciudad vio un aumento general del 5 por ciento en los precios del alquiler.
Los autores sugirieron que el gobierno asuma la responsabilidad de proteger a los inquilinos vulnerables en vez de ordenar a los propietarios que lo hagan.
Por otro lado, los partidarios del control de alquileres dicen que los propietarios aún perciben grandes ganancias incluso si no alquilan las viviendas al valor de mercado. Y denuncian «desalojos predatorios».
Protecciones a los inquilinos
Cuando la legislatura aprobó la Ley de la Asamblea 1482 en septiembre del año pasado, el promotor del proyecto, miembro de la Asamblea Estatal de California, David Chiu (D-San Francisco), dijo: «Esta ley impedirá los atroces aumentos de precio de alquiler y los desalojos predatorios manteniendo un equilibrio al permitir a los propietarios percibir buenos ingresos».
El Gobernador Newsom dijo en un comunicado del mismo día: «En el discurso de este año sobre el estado de la región, le pedí a la Legislatura que me envíe un fuerte paquete de protección a los inquilinos. Hoy, me enviaron el paquete más fuerte de América.
«Estas protecciones contra el aumento de precio y los desalojos ayudarán a las familias a poder pagar un techo y traerán a California importantes herramientas nuevas para combatir nuestra crisis más amplia de viviendas y accesibilidad».
Ese paquete incluía más de 20 leyes. Además de las protecciones a los inquilinos, muchas de las leyes apuntaban a promover los desarrollos inmobiliarios. Por ejemplo, agilizan la aprobación de nuevos desarrollos, permiten construir más unidades en un mismo espacio y promueven las viviendas accesorias.
Las leyes de protección de inquilinos apuntan a abordar una gran escasez de viviendas accesibles. Un reporte de 2018 por la Liga de Fuerzas de Tarea contra la Indigencia de Ciudades de California, afirma que: «California tiene 21 de los 30 mercados más caros de alquileres en la nación y el estado no tiene suficientes viviendas accesibles para satisfacer la demanda de familias con bajos ingresos. Los 2.2 millones de inquilinos de ingresos extremadamente bajos, o muy bajos, compiten por 664,000 viviendas accesibles».
Daniel González, director ejecutivo del Centro para la Defensa de la Comunidad, ayudó a muchos inquilinos que sufrieron desalojos.
Dijo que encontró algunos propietarios abiertos a discutir y dispuestos a revertir los desalojos.
En diciembre, una propietaria con la que había trabajado su organización, Carrie Appling, dijo a The Epoch Times: «Somos representados por la prensa como los malvados propietarios que tienen todo el dinero y eso a veces está muy lejos de la verdad», agregó. «Los propietarios no son todos grandes corporaciones con bolsillos abultados. Son personas individuales».
Aunque González está contento de ver nuevas protecciones de inquilinos, dijo que las nuevas leyes son complicadas.
«Básicamente depende de los jueces en tribunales interpretar qué son ciertas cosas», dijo. «La gente en realidad no sabe dónde está trazada la línea».
Confusión
«Prácticamente es necesario ser abogado para saber si tu unidad está alcanzada o no», dijo Joseph Tobener, un abogado de Tobener Ravenscroft, que se especializa en leyes de inquilinos. Las leyes contienen «muchas pequeñas complicaciones, matices y vacíos legales», dijo.
«Requerirá mucho trabajo llenar todos los vacíos legales».
Mike Nemeth, director de comunicaciones de la Asociación de Apartamentos de California, dijo «En este momento, el impacto más grande en los propietarios de inmuebles de alquiler en California está en la curva de aprendizaje que enfrentan».
«Francamente, tienen que hacer muchos deberes en casa y eso es algo con lo que estamos ayudando».
La Asociación, por ejemplo, creó un sitio web que ayuda a los propietarios determinar si las cláusulas de la Ley de la Asamblea 1482 aplican a sus propiedades en particular.
En noviembre de 2020, puede que los californianos voten una propuesta para ampliar el alcance del control de alquileres. La división de defensa de viviendas de la Fundación AIDS, llamada La Vivienda es un Derecho Humano, está detrás de esta propuesta.
Dejaría sin efecto las restricciones impuestas por la ley estatal, permitiendo a las ciudades y a los condados implementar y ampliar el alcance de políticas de control de alquileres.
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