Un pequeño propietario que sufre dificultades económicas está demandando al condado de Los Ángeles por su moratoria relacionada con la pandemia que impide el desalojo de los inquilinos comerciales por falta de pago del alquiler.
La demanda, Iten vs. Condado de Los Ángeles, que se presentó el 19 de enero en la Corte de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Central de California, argumenta que el condado está contraviniendo la cláusula de contratos de la Constitución de Estados Unidos.
El exveterano de la Marina y de Vietnam, Howard Iten, es un mecánico de automóviles jubilado que depende de los ingresos por alquiler de su única propiedad comercial, que se encuentra en la ciudad de Lawndale en el condado de Los Ángeles.
El problema es que su inquilino actual es un concesionario de reparación de automóviles que se ha negado a pagar gran parte de su alquiler durante la pandemia actual, a pesar de que su negocio ha estado completamente abierto todo el tiempo; el inquilino debe varios miles de dólares de mora de pago.
«Creo que está mal que la carga recaiga sobre los propietarios, mientras que los inquilinos pueden aprovechar la situación», dijo Iten en un comunicado proporcionado por sus abogados en Pacific Legal Foundation, un bufete de abogados de interés público con sede en Sacramento.
“Al menos yo era dueño de mi propiedad libre y limpia. Simpatizo con los propietarios que tienen una hipoteca «.
Iten y su esposa poseen conjuntamente una participación de la mitad en una propiedad de alquiler zonificada de manera comercial de aproximadamente 2600 pies cuadrados. Desde fines de la década de 1970 hasta mediados de la década de 2000, dirigió un exitoso taller de reparación de automóviles en el sitio. Tras su jubilación y la administración del negocio por parte de su hijo durante algunos años, decidió arrendar la propiedad y, en agosto de 2015, registró un contrato de arrendamiento comercial estándar de cinco años con una empresa de reparación de automóviles.
En septiembre de 2016, ese arrendatario celebró un subarrendamiento con otra empresa de reparación de automóviles, que opera como franquicia de una empresa de reparación de automóviles reconocida a nivel nacional. Tiene menos de 10 empleados.
En marzo de 2020, el condado emitió una moratoria de desalojo residencial y comercial de emergencia. La moratoria de desalojo, que tomó la forma de una ordenanza, se ha extendido y enmendado varias veces, inclusive en septiembre, octubre y noviembre, y de manera más reciente el 5 de enero de este año. La actual prohibición de desalojos se extiende hasta fines de febrero y es probable que se amplíe.
En su forma actual, la moratoria prohíbe el cobro de intereses o recargos por pagos atrasados en rentas o montos que vencen durante el período de moratoria. Establece que los inquilinos comerciales que tienen menos de 10 empleados disponen de 12 meses desde el final del periodo de moratoria para pagar los alquileres vencidos durante la misma.
Esto significa que Iten ni siquiera puede intentar recuperar el alquiler vencido hasta 12 meses después del vencimiento de la moratoria, actualmente—28 de febrero de 2022.
En abril de 2020, el inquilino de Iten le informó que se vio afectado negativamente por la pandemia y no podía pagar el alquiler. Iten quería finalizar el arrendamiento, pero no pudo debido a la moratoria, por lo que cuando el contrato de arrendamiento y el subarrendamiento expiraron en el otoño, negoció un nuevo contrato de arrendamiento de cinco años con el inquilino para aumentar las posibilidades de algún día recuperar el alquiler vencido.
Damien M. Schiff, un abogado senior de PLF que dirige la demanda, expresó optimismo sobre el caso durante una entrevista con The Epoch Times.
La moratoria en sí es injusta para los propietarios, dijo.
“No hay ningún mecanismo en la ordenanza para asegurar algún tipo de flujo de ingresos parcial a los propietarios, lo que significa que si un inquilino dice ‘No puedo pagar debido a COVID, no tengo que mostrar documentación, simplemente digo que no puedo pagar, entonces no solo no puedes desalojarme, sino que tampoco tengo que pagar el alquiler, y no hay forma de que pueda obligarme a pagarle nada durante el período de moratoria'».
«Entonces, para muchos propietarios que son pequeños como el Sr. Iten, verse privados absolutamente del derecho a un flujo de ingresos es un enorme deterioro del valor económico de estos contratos de arrendamiento».
Las demandas contra varias moratorias “se han centrado todas en moratorias residenciales y, en general, la razón por la que todas han perdido hasta ahora es porque las cortes ven una relación bastante estrecha entre luchar contra la pandemia mediante órdenes de quedarse en casa y moratorias de desalojo para mantener a las personas en sus hogares».
“Ninguna corte ha abordado aún si la conexión entre una moratoria de desalojo comercial y las iniciativas pandémicas están ahora demasiado atenuadas. El hecho de que un inquilino comercial sea desalojado no significa que necesariamente, o incluso probablemente que vaya a haber una persona en la calle o que se le vaya a colocar en una vivienda de bajo nivel».
La oficina del fiscal del condado de Los Ángeles no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios de The Epoch Times.
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