El Departamento de Justicia demandó este miércoles a Colony Ridge, un enorme complejo residencial al norte de Houston, Texas, por mentir a prestatarios hispanos en sus ventas y por “prácticas financieras predatorias”.
La demanda (pdf), presentada por el DOJ y la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), señala que la empresa desarrolladora Colony Ridge Development LLC, su compañía hipotecaria afiliada Colony Ridge Land, y la empresa prestamista Loan Originator Services, “atrajeron a decenas de miles de consumidores hispanos a usar financiamiento de vendedores predatorios para comprar terrenos, prometiendo ‘¡¡Logra el sueño americano aquí!!!’, sin embargo, Colony Ridge alista a los consumidores a su fracaso”.
Colony Ridge es una zona residencial de 33,000 acres ubicada cerca de la ciudad de Plum Grove, en el condado de Liberty, a unas 40 millas al noreste de Houston. La comunidad–propiedad de los hermanos Trey y John Harris–ha crecido en los últimos años, construyendo más de 40,000 lotes y llegando a albergar hasta 75,000 residentes en seis subdivisiones residenciales, llamados Terrenos Houston.
Estos anuncios publicitarios, según la demanda, se hacían exclusivamente en español y se publicaban por redes sociales, en especial a través de videos de TikTok, donde los vendedores prometen el sueño de tener casa propia con un préstamo fácil de obtener, sin revisión crediticia y solo un pequeño depósito. Colony Ridge también afirmaba que los terrenos contaban con infraestructura para servicios públicos como agua, alcantarillado y electricidad. Estos anuncios en redes estaban llenos de referencias culturales latinoamericanas, como música regional y las banderas de México, Colombia, Venezuela y Honduras.
Sin embargo, luego de que los clientes realizaban el depósito no reembolsable, Colony Ridge les informaba que la propiedad no iba a contar con esa infraestructura a través de documentos en inglés.
Asimismo, la demanda alega que Colony Ridge hostigaba a los prestatarios hispanos con mentiras y préstamos abusivos para los terrenos. Durante el proceso de ventas, la empresa ejercía “alta presión para convencer a los prestatarios de que obtengan su producto crediticio rápidamente, con tasas de interés exorbitantes”.
Entre 2017 y 2021, los intereses de los préstamos de Colony Ridge oscilaban entre el 10.9% y el 12.9%, según la demanda. Un préstamo estándar de tasa fija a 20 años tenía un promedio del 2.5% al 4.05% de interés en el mismo período de tiempo.
Y si los compradores hispanos se retrasaban con sus pagos y caían en una ejecución hipotecaria, Colony Ridge compraba nuevamente las propiedades y las revendía. Según la demanda, Colony Ridge revendió al menos el 40 por ciento de las propiedades entre septiembre del 2019 y septiembre del 2022.
“Colony Ridge prometía cumplir el sueño americano, pero alegamos que en realidad solo le ha creado pesadillas a miles de familias trabajadoras hispanas, que esperaban poder construir sus hogares en la comunidad de Terrenos Houston”, dijo Kristen Clarke, fiscal general auxiliar de la División de Derechos Civiles del Departamento de Justicia, en un comunicado publicado el 20 de diciembre.
Para el departamento, la estrategia de Colony Ridge de centrarse en consumidores hispanos fue “tremendamente efectiva”.
“Entre septiembre de 2017 y septiembre de 2022, Colony Ridge registró al menos 28,482 transacciones únicas (consumidores que compraron una o más propiedades el mismo día) en las subdivisiones de Terrenos Houston”, dijeron. “Casi el 91 por ciento de esas transacciones involucraron al menos a un consumidor hispano, a pesar de que el Área Metropolitana de Houston tiene cerca del 38 por ciento de hispanos”.
Suellen y Keilah Sanchez, dos hermanas de Texas, fueron una de las miles de víctimas de la publicidad engañosa de la empresa, luego de que compraron ocho lotes en Colony Ridge. En junio de 2021, crearon una página web Terrenos Houston Demanda para exponer todas las irregularidades de la empresa desarrolladora. Durante mucho tiempo, compartieron su historia a los legisladores de Texas pero señalaron que no se sintieron escuchadas.
Ahora, tras conocer la demanda del Departamento de Justicia, dicen sentirse aliviadas y esperan que llegue un cambio para los hispanos engañados.
“A pesar de los desafíos, hemos compartido estas narrativas con la prensa y agencias gubernamentales, enfrentando lágrimas y persecución por defender a la gente”, dijeron a The Epoch Times. “Nuestro objetivo es asegurar justicia para aquellos sin voz. A pesar de informar a los senadores de Texas sobre las prácticas engañosas de Colony Ridge, hicieron la vista gorda, ignorando nuestras súplicas y silenciando las voces de las víctimas. Esperamos que esto provoque un cambio para numerosas víctimas y personas que han sufrido”, añadieron.
John Harris, CEO de Colony Ridge, respondió que la demanda es “infundada, escandalosa e incendiaria” y que la prosperidad del negocio es gracias a los clientes satisfechos con su compra.
“Prestamos a quienes no tienen la oportunidad de obtener un préstamo de nadie más y estamos orgullosos de la relación que hemos desarrollado con los clientes. Esperamos contar la verdadera historia de Colony Ridge”, dijo en un comunicado enviado a The Epoch Times.
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