Las ventas inmobiliarias se han desplomado más de un 20% en las principales ciudades de China, a pesar de los esfuerzos de Beijing por sostener su difícil mercado inmobiliario.
Las autoridades han intentado poner en marcha políticas de estímulo, como exenciones fiscales para los compradores de nuevas viviendas y tasas hipotecarias más bajas, pero el rendimiento general del mercado inmobiliario sigue siendo pobre tras la semana de vacaciones del 1 de octubre, que tradicionalmente es un momento álgido para las ventas inmobiliarias.
Los analistas señalan que la fuerte caída se asemeja a la burbuja inmobiliaria de Japón en la década de 1980. Influidos por múltiples hechos, como la pandemia y el envejecimiento de la población, China apenas puede confiar en el crecimiento económico o en las políticas fiscales para superar la crisis del mercado inmobiliario, dicen.
El promedio de transacciones diarias de nuevas unidades residenciales comerciales en las cuatro mayores ciudades de China se desplomó durante la semana de vacaciones. En comparación con el mismo periodo de 2021, las ventas descendieron un 21% en Guangzhou, un 47% en Shanghái, un 49% en Shenzhen y un 64% en Beijing.
El 30 de septiembre, el Ministerio de Finanzas chino y la Administración Estatal de Impuestos emitieron una política. A partir del 1 de octubre y hasta el 31 de diciembre de 2023, los contribuyentes que vendan una vivienda propia y compren otra vivienda propia en el plazo de un año desde la venta, podrán recibir una devolución de impuestos.
El mismo día, el Banco Central de China anunció su primera reducción de las tasa de interés hipotecarios en siete años: una reducción de 0.15 puntos porcentuales para los compradores de primera vivienda, a partir del 1 de octubre.
El medio de comunicación estatal CNA reportó el 1 de octubre que los conocedores del sector confían en que estas políticas de peso estimularán las ventas durante la tradicional temporada alta e incluso en el cuarto trimestre.
Sin embargo, según los datos publicados por la Academia del Índice de China de Beijing el 8 de octubre, el mercado inmobiliario chino aún no se ha recuperado de la pandemia.
Muchos culpan a las políticas de cierre extremas del Partido Comunista Chino (PCCh) por haber llevado a la economía del país a una crisis, que anula cualquier medida diseñada para ayudar al mercado inmobiliario.
Crisis económica
El 5 de octubre, la BBC china reportó que puede que China no esté luchando con una fuerte inflación como Estados Unidos y el Reino Unido, pero tiene otros retos importantes.
Siendo la fábrica del mundo, China está encontrando de repente menos compradores para sus productos, tanto a nivel nacional como internacional. Las tensas relaciones comerciales entre China y las principales economías, como Estados Unidos, también han obstaculizado su crecimiento.
Además, la moneda china se ha desplomado frente al dólar estadounidense y está en su nivel más bajo en décadas. La debilidad de la moneda ha provocado el pánico entre los inversores, ha exacerbado la incertidumbre en los mercados financieros y ha dificultado que el Banco Central de China inyecte dinero en la economía.
El informe de la BBC china enumera las cinco razones principales por las que la economía china está en problemas en vísperas de su 20º Congreso Nacional: la política de cero COVID, la falta de respuesta del gobierno a la debilidad de la economía, la crisis del mercado inmobiliario, la crisis energética y la pérdida de inversores por parte de los gigantes tecnológicos chinos.
Según el artículo, la debilidad del mercado inmobiliario es un duro golpe para la economía, ya que el sector inmobiliario y sus industrias asociadas representan hasta un tercio del PIB chino.
«Cuando la confianza en el mercado inmobiliario es baja, se produce una sensación de incertidumbre sobre la situación económica general», según Louis Kuijs, economista jefe de S&P para Asia.
Los compradores de viviendas chinos están empezando a negarse a realizar los pagos de las hipotecas de sus viviendas inacabadas, y algunos se preguntan si sus casas se terminarán alguna vez.
La demanda de nuevas viviendas ha disminuido considerablemente, reduciendo la demanda de materiales de construcción relacionados.
Problemas subyacentes
Deng Yuwen, periodista y escritor chino residente en Estados Unidos, analizó los problemas subyacentes al débil mercado inmobiliario chino en un artículo publicado en Deutsche Welle el 8 de octubre.
Según Deng, el futuro de la economía china parece pesimista, al menos a corto y medio plazo, lo que hace que la gente sea prudente a la hora de gastar en productos básicos, especialmente en inmuebles de alta gama.
La guerra comercial entre Estados Unidos y China ha creado un entorno más difícil para el desarrollo económico de China, tanto a nivel interno como externo, debido a que Estados Unidos bloquea y desvincula cadenas de suministro clave y alta tecnología a China. Además, la política del PCCh de «cero COVID» y el impacto geopolítico mundial de la guerra entre Rusia y Ucrania han agravado aún más la situación económica.
Además, los precios de los inmuebles en China son demasiado altos en relación con los ingresos de la gente, y aunque los precios de la vivienda han bajado en relación con el punto más alto, siguen siendo muy altos en general, dijo Deng. Con la disminución de los ingresos de la población y el desempleo de muchos, la gran mayoría no puede permitirse invertir en bienes inmuebles.
Además, la estructura demográfica de China ha sufrido cambios drásticos. El descenso de la natalidad y la disminución de la población son factores importantes que afectan a la inversión a largo plazo. Sus consecuencias para el sector inmobiliario se están haciendo realidad, dijo.
Deng señaló que la actual demanda inmobiliaria en China procede principalmente de los millennials. Sin embargo, muchos de los padres de este grupo ya poseen dos o más propiedades. Por lo tanto, actualmente no hay muchos millennials que estén dispuestos a comprar nuevas propiedades, a menos que suponga una mejora significativa respecto a vivir en una de las propiedades de sus padres. A menos que se produzca un nuevo descenso de los precios inmobiliarios, la probabilidad de que el grupo de millennials invierta en inmuebles a gran escala es bastante baja, y la situación se acentuará a medida que la tasa de natalidad siga disminuyendo y la población de edad avanzada crezca.
Además, el mercado inmobiliario chino también se ha visto afectado negativamente por la política del PCCh de cero COVID, así como por las repetidas medidas de represión del sector inmobiliario en los últimos nueve años.
La crisis refleja las «décadas perdidas» de Japón
Alicia Garcia Herrero, economista jefe para Asia-Pacífico de Natixis, afirmó en un artículo publicado el 30 de septiembre en Nikkei Asia Weekly que la depresión inmobiliaria de China está entrando en su segundo año. Dijo que los problemas financieros del Grupo Evergrande han llevado a especular que China también tendrá un «momento Lehman», en referencia a la quiebra de Lehman Brothers, que llevó a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008.
Pero los problemas inmobiliarios de China no son iguales a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos. En cambio, se parece más al desequilibrio macroeconómico que experimentó Japón en los años 80 y 90, también conocido como las «décadas perdidas» del estancamiento económico nipón.
Según el análisis de Herrero, la excesiva propiedad inmobiliaria de las familias chinas, las limitadas opciones de inversión y la restringida demanda de los consumidores debido a los controles de capital, condujeron a una sobreproducción de viviendas fuera de las grandes ciudades.
La burbuja inmobiliaria japonesa del pasado se produjo en un contexto de desregulación financiera agresiva, política monetaria flexible y preferencia de los inversores nacionales por el mercado inmobiliario. Cuando la burbuja inmobiliaria japonesa estalló, los reguladores fueron demasiado pacientes con los bancos nacionales, lo que agravó aún más el problema. Como los bancos se volvieron demasiado conservadores a la hora de asumir nuevos riesgos, el crecimiento del crédito se estancó, y el hecho de no tomar medidas drásticas para abordar el deterioro de los balances alimentó aún más la crisis.
Según Herrero, las causas subyacentes de la crisis inmobiliaria en ambos países fueron similares, como los desequilibrios macroeconómicos y la excesiva liberalización financiera que permitió a los promotores inmobiliarios recurrir al sector bancario en la sombra para obtener capital con menos control que los bancos y otros prestamistas regulados.
La principal diferencia entre los dos casos es que China ha mantenido una tasa de crecimiento económico mucho mayor que la de Japón, lo que permite un mayor margen de error.
Sin embargo, las continuas medidas draconianas de China para controlar el COVID-19, junto con el envejecimiento de la población y el descenso de la rentabilidad de los activos, apuntan a un crecimiento económico más lento en el futuro, dijo Herrero. La ralentización y la débil posición fiscal dificultan que China resuelva sus problemas inmobiliarios como ha hecho Japón, ya que los costes van a aumentar con el tiempo.
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