El fiscal general de Texas, Ken Paxton, presentó una demanda contra los promotores de Colony Ridge, acusándolos de prácticas comerciales engañosas, incluidas prácticas de venta, comercialización y concesión de préstamos que permitieron su modelo de negocio.
La demanda, presentada en el Distrito Sur de Texas, sigue a una investigación de varios meses de la Oficina del Fiscal General (OAG) sobre la urbanización de rápido crecimiento que presuntamente se aprovecha de los inmigrantes ilegales con pocos recursos para comprar o construir una vivienda.
«El modelo empresarial de Colony Ridge se basa en hacer pasar a los compradores de terrenos por un molino de ejecuciones hipotecarias», dice la demanda presentada el 14 de marzo. «En concreto, Colony Ridge se dirige a consumidores nacidos en el extranjero e hispanos con acceso limitado o nulo al crédito con promesas de terrenos baratos y listos para construir y financiación sin prueba de ingresos».
Hasta 50,000 personas residen en la urbanización Colony Ridge, que abarca aproximadamente 33,000 acres en el condado de Liberty, a unas 30 millas al noreste de Houston.
«Colony Ridge ha violado flagrantemente la Ley de Texas», declaró el Sr. Paxton en un comunicado. «La urbanización se benefició de dirigirse a los consumidores con afirmaciones fraudulentas y prácticas de préstamo abusivas».
La demanda del estado se produce tres meses después de que el Departamento de Justicia de EE. UU. interpusiera una demanda contra Colony Ridge, alegando muchas de las mismas afirmaciones expuestas en la presentación de la OAG.
«Aproximadamente uno de cada cuatro préstamos de Colony Ridge acaba en ejecución hipotecaria, tras lo cual la empresa recompra las propiedades y las vende a nuevos prestatarios», declaró el DOJ en un comunicado de prensa en diciembre.
Ambas demandas acusan a Colony Ridge y a su director ejecutivo, John Harris, de violar la Ley de Protección Financiera del Consumidor.
La demanda de Texas acusa además al promotor de violar la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas.
«No se verifica el crédito»
El sitio web principal de ventas de la urbanización, TerranosHouston.com, anuncia una financiación «fácil» por parte del vendedor sin pruebas de la capacidad del comprador para devolver el préstamo.
«¡No se verifica el crédito!», dice el sitio web en español.
La demanda de 48 páginas acusa a Colony Ridge de suministrar «docenas de tarjetas SIM» al equipo de marketing digital para crear «múltiples cuentas falsas en las redes sociales» para atraer a posibles compradores.
La oficina del Sr. Paxton afirma que Colony Ridge se dirige a compradores hispanohablantes, «muchos de los cuales no hablan inglés en absoluto», pero solo proporciona documentos legales en inglés.
Los abogados acusan a los promotores de tergiversar las condiciones del terreno, que a menudo carece de la «infraestructura prometida» para proporcionar servicios de agua, electricidad o alcantarillado.
«Una vez descubiertas, estas condiciones impiden al comprador hacer un uso práctico del terreno», según la OAG. «El resultado es que el comprador, tras descubrir que no puede hacer un uso significativo del terreno, incumple la financiación del terreno a un ritmo vertiginoso.
«A continuación, Colony Ridge ejecuta la hipoteca del comprador, recupera la posesión del terreno sin haber perdido nada, y se da la vuelta y vuelve a vender el mismo terreno a otro comprador desprevenido con el mismo conjunto de engañosas declaraciones falsas».
La urbanización se inunda con frecuencia durante las lluvias torrenciales, lo que ha provocado al menos dos demandas, según documentos judiciales.
«Colony Ridge y John Harris siguen declarando falsamente a los consumidores en el momento de la venta que las parcelas residenciales de la urbanización no están sujetas a inundaciones repetidas», dice la presentación.
Los abogados del estado argumentan que la «alarmante» tasa del 12% de ejecuciones hipotecarias de la urbanización demuestra que la empresa actúa con prácticas engañosas.
«De hecho, la prueba del ardid de Colony Ridge es evidente», escribieron los abogados del estado, añadiendo que «esta alarmante cifra es aproximadamente 50 veces mayor que la tasa de ejecuciones hipotecarias en todo el país en 2023, del 0.26% (aproximadamente 1 de cada 400 viviendas fue ejecutada en Estados Unidos en 2023)».
«CR Land compra habitualmente los solares embargados y los revende a precios más altos», continuaron. «De hecho, CR Land a menudo revende un solar embargado a la misma persona a un precio significativamente superior».
Nada nuevo
El Sr. Harris ha negado que su empresa haya infringido la ley en sus negocios.
«No hay nada nuevo en la demanda del fiscal general de Texas», dijo a The Epoch Times en una declaración enviada por correo electrónico. «Colony Ridge cumple la ley. Y punto».
Argumenta que Colony Ridge está ayudando a la gente a alcanzar el Sueño Americano.
«Nuestros clientes nos compran terrenos porque quieren vivir aquí», continuó el Sr. Harris. «Quieren tener la oportunidad de construir un hogar para ellos y sus hijos, pero se les cierran casi todas las posibilidades de hacerlo, y nosotros se las damos. Atendemos a un segmento de la sociedad que simplemente quiere experimentar el sueño americano, y les ayudamos a conseguirlo.
«Revisaremos los detalles de esta demanda con nuestros abogados y esperamos poder compartir la verdadera historia de Colony Ridge».
Con información de Ryan Morgan.
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