En medio de los altibajos de la guerra comercial entre Estados Unidos y China durante el último año, la economía china estuvo retrocediendo gravemente.
El mercado inmobiliario de China cayó drásticamente. Además, las empresas inmobiliarias del continente que dependían de una financiación fácil pronto tendrán que hacer frente al pago de la deuda por los préstamos a corto plazo contraídos en 2018 y 2019. Como las perspectivas de negocio son cada vez más sombrías y el dinero en efectivo es más difícil de conseguir, varias empresas inmobiliarias no tuvieron más remedio que emitir bonos en el extranjero y utilizar las nuevas deudas para poder pagar las viejas.
El mercado inmobiliario chino es sombrío
El 24 de junio, un informe publicado por el Instituto de Finanzas y Banca de la Academia China de Ciencias Sociales mostró que las terceras y cuartas ciudades principales de China continental no tienen suficientes incentivos para el aumento de los precios de las viviendas. Algunas terceras y cuartas ciudades más importantes experimentaron un aumento inicial de los precios de la vivienda, pero debido a la insuficiente demanda, los precios podrían entrar pronto en una tendencia a la baja. Las herramientas de las autoridades locales para regular los precios de los bienes raíces también son muy limitados.
Los precios de la vivienda en las ciudades principales también disminuyeron en mayo. Entre ellos, el precio medio de las viviendas en las ciudades de primer nivel subió un 0,3 por ciento con respecto al mes anterior, y la tasa de crecimiento se redujo en comparación con el mes anterior. Los precios de los bienes raíces cayeron un 0,19 por ciento en Beijing y un 0,12 por ciento en Guangzhou. Los precios de las viviendas en Shanghai y Shenzhen subieron ligeramente, un 0,66 por ciento y un 0,81 por ciento respectivamente, siendo la tasa de crecimiento de Shenzhen ligeramente superior a la de períodos anteriores.
Las ciudades de segundo nivel de Chengdu, Xi’an, Qingdao y Macao experimentaron descensos significativos en los precios de la vivienda durante la segunda mitad de 2018. En mayo de 2019, los precios de la vivienda en Macao subieron un 1,12 por ciento, ocupando el primer lugar entre las ciudades de segundo nivel. Los precios de la vivienda en Wuhan cayeron un 1,02 por ciento, ocupando el último lugar entre las ciudades de segundo nivel.
Según los datos de la Oficina Nacional de Estadística publicados el 18 de junio sobre los precios de la vivienda en 70 ciudades en mayo, el precio medio de las viviendas existentes subió un 0,43 por ciento en mayo, lo que supone un descenso significativo con respecto al 0,53 por ciento de abril.
Zhang Dawei, analista jefe de Zhongyuan Real Estate, cree que el crecimiento de los precios de las viviendas existentes está disminuyendo, lo que indica que el mercado inmobiliario de China se está enfriando.
El PCCh agrega combustible al fuego
Según un informe de China Real Estate News de mayo de 2018, la financiación de las empresas inmobiliarias está cada vez más restringida; la refinanciación de último momento se convirtió en el último esfuerzo. A partir del 22 de mayo, las compañías de bienes raíces que anunciaron públicamente sus planes de emitir bonos en el extranjero sumaron un total de 61, con un valor total emitido de más de 24.000 millones de dólares, lo que representa un aumento significativo de alrededor del 105 por ciento en comparación con el mismo período en 2017.
Según el 21st Century Business Herald, las deudas totales de las empresas inmobiliarias alcanzaron los 6,8 billones de yuanes (990.000 millones de dólares) en 2019. Pronto vencerán más de 419.000 millones de yuanes (61.000 millones de dólares) en créditos acumulados.
Agregando combustible al fuego, en mayo de 2018, la Comisión de Desarrollo y Reforma del Partido Comunista Chino (PCCh) y el Ministerio de Finanzas emitieron conjuntamente el edicto “N° 706 [2018] de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma”, que se enfoca en evitar que las deudas externas se conviertan en una fuente de responsabilidad de las autoridades locales, especialmente la emisión de bonos en el extranjero por parte de las autoridades locales a través de empresas inmobiliarias.
El 11 de mayo, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma reveló que más de diez compañías, incluyendo a los principales desarrolladores nacionales como Sunac China, Vanke, Huayuan Real Estate, Dalian Wanda y Capital Land, se registraron para emitir bonos en el extranjero.
A medida que las empresas inmobiliarias chinas recurren cada vez más a la financiación en el extranjero para paliar la falta de crédito interno, el PCCh intentó controlar el importe de la deuda externa emitida. Wang Chunying, director del Departamento de Pagos Internacionales de la Administración Estatal de Divisas, propuso que, salvo situaciones especiales, las empresas inmobiliarias y las plataformas de financiación de las autoridades locales no puedan pedir préstamos en moneda extranjera.
Las compañías de bienes raíces que violan tales regulaciones también están siendo constantemente expuestas. Según China Real Estate News, Hengsheng Real Estate se convirtió en la primera empresa inmobiliaria en incumplir sus obligaciones en 2018, y posteriormente el Grupo Tianfang también incumplió sus obligaciones.
El comentarista chino Wen Xiaogang cree que los inversores occidentales no saben mucho sobre las empresas chinas y tienden a comprar sus bonos debido a sus altos rendimientos. Sin embargo, la mayoría de las empresas chinas no tienen operaciones estandarizadas, el mercado inmobiliario está en recesión y las empresas inmobiliarias necesitan cada vez más refinanciar para pagar los antiguos préstamos. Es muy probable que un bono entre en default.
A medida que continúa la ola de impagos de la deuda inmobiliaria, los expertos temen que los bienes raíces se conviertan pronto en un “elefante gris”, un hecho muy probable pero ampliamente ignorado. Un operador de bonos en Beijing dijo que con el endurecimiento de la financiación inmobiliaria, una fuerte disminución en el crecimiento del flujo de caja de las empresas inmobiliarias, y el período pico de pago de la deuda aún por venir, algunas empresas inmobiliarias ya están en riesgo de incumplimiento.
Las empresas inmobiliarias chinas emitieron cerca de 40.000 millones de dólares en deuda externa en los primeros seis meses de 2019.
Según Wind Data, el volumen y la escala de las emisiones de bonos extranjeros de las empresas inmobiliarias del continente aumentaron significativamente en 2019 en comparación con el año anterior.
De enero a mayo, la tasa promedio del cupón fue de 8,9 por ciento, y el total de nuevos financiamientos fue de 35.000 millones dólares. En junio, más de 10 empresas inmobiliarias emitieron más de 3000 millones de dólares en financiamiento offshore.
Por el contrario, Wind Data muestra que las deudas de las empresas inmobiliarias que pronto vencerán entre agosto y octubre de 2019 superarán los 40.000 millones de yuanes (5800 millones de dólares).
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