Los propietarios particulares de viviendas en todo Estados Unidos están sometidos a una presión cada vez mayor debido a una mezcolanza de regulaciones y moratorias de desalojo aprobadas por el gobierno federal, los estados, condados y municipios a raíz de la crisis del virus del PCCh (Partido Comunista Chino), los cuales han restringido fuertemente su capacidad para hacer valer sus derechos de propiedad.
Además, The Epoch Times recibió información de que un pequeño número de inquilinos están abusando de las moratorias al optar por retener el pago de sus alquileres— y, en algunos casos, sin alegar dificultades relacionadas con el coronavirus.
Algunas asociaciones de propietarios han recurrido a acciones legales (pdf) para impugnar las moratorias, ya que muchos propietarios no pueden desalojar por ahora a los inquilinos que incumplen los términos de su contrato de alquiler, como los que causan molestias a sus vecinos— a menos que esos inquilinos representen un peligro para la salud pública.
«Aquí en Illinois, los propietarios han estado bajo mucha presión», escribió Jane Garvey de la Asociación de Inversionistas Creativos de Chicago (CCIA) en un correo electrónico a The Epoch Times. «Aproximadamente la mitad de las propiedades de alquiler residencial son propiedad de personas particulares que cuentan con esos ingresos para pagar sus propias cuentas. Esta es su inversión e ingresos para la jubilación. Si su inversión se pierde debido a la incapacidad de pagar sus cuentas, ellos estarán en una situación desesperada».
«Con la moratoria en vigor, los propietarios no tienen la capacidad de hacer cumplir nada en sus contratos de arrendamiento», afirmó Garvey. «Si los inquilinos están causando problemas a otros residentes o vecinos, no hay nada que el propietario pueda hacer al respecto. Si ellos están destrozando el lugar, pasa lo mismo».
Según una carta (pdf) de la Alianza de Propietarios de Edificios de Vecindarios de Chicago dirigida al gobernador de Illinois, Jay Pritzker, «Muchos proveedores de vivienda pequeños y medianos están luchando por llegar a fin de mes debido a la pérdida de ingresos por concepto de alquiler al no poder sacar a los inquilinos que no han pagado el alquiler durante meses».
«Al no poder aplicarse una orden de retención delictiva, a menos que sea para proteger la salud y la seguridad pública, algunos residentes están creando molestias y disturbios a los vecinos, y hay muy poco que los propietarios y administradores puedan hacer», escribió Kendra Bork, presidente de la Asociación de Viviendas de Alquiler del Sur de California 2020 (SCRHA) en un correo electrónico a The Epoch Times.
«Algunos inquilinos que no están afectados por COVID-19 también están eligiendo no pagar el alquiler debido a la regulación vigente. Esto ciertamente no ayuda a los propietarios, pero también ignora el hecho de que los inquilinos tendrán que pagar el alquiler atrasado en algún momento», dijo.
Solución por etapas
«El mayor problema son las barreras de regulación», dijo Bork a The Epoch Times. «Los propietarios y administradores en muchos casos tienen que cumplir con una mezcolanza de moratorias de desalojo de diferentes jurisdicciones, así como limitaciones de la corte en todo el estado que esencialmente prohíben cualquier tipo de desalojo».
Los propietarios en California, por ejemplo, han tenido que navegar por una red de regulaciones estatales, de condado y municipales sobre las cuestiones de derechos de propiedad, desalojos, y cobro de alquileres desde que se introdujeron los cierres relacionados con el virus del PCCh.
El gobernador de California, Gavin Newsom, emitió una orden ejecutiva en marzo suspendiendo las leyes estatales que restringían la capacidad de los gobiernos locales para limitar los desalojos. La orden permitía a los gobiernos locales posponer los desalojos cuando los alquileres no se pagaban debido, por ejemplo, a una disminución sustancial de los ingresos de los hogares o empresas, o a gastos médicos sustanciales. La orden ejecutiva se prorrogó posteriormente, y debía expirar el 30 de septiembre.
Además, la ciudad y el condado de Los Ángeles, y la ciudad y el condado de San Francisco, adoptaron sus propias órdenes ejecutivas y de emergencias y proclamaciones. En la ciudad de Los Ángeles, los propietarios de residencias no pueden desalojar a los inquilinos que no puedan pagar el alquiler debido a la pérdida de ingresos durante la crisis del virus del PCCh. La orden de emergencia del alcalde Eric Garcetti expirará 12 meses después de que su declaración de emergencia se termine.
La orden de la ciudad de Los Ángeles define y prohíbe el desalojo sin imputación de culpa, así como los desalojos basados en «la presencia de ocupantes no autorizados, mascotas, o molestias relacionadas con la COVID-19». La ordenanza confirma que los inquilinos siguen estando obligados a pagar el alquiler que deben, aunque se les permite para pagar sus atrasos hasta 12 meses después de que expire el período de emergencia local. Bajo los términos de la prohibición de desalojo, «También se prohíbe a los propietarios cobrar intereses o cargos por mora sobre el alquiler adeudado durante el período de emergencia».
A partir del 8 de abril, el condado de Alameda, California, extendió su moratoria (pdf) sobre los desalojos para «proteger a los inquilinos de todas las notificaciones de desalojo presentadas o de las quejas por orden de retención delictiva presentadas (…) hasta por lo menos el 31 de diciembre de 2020».
Sin embargo, después de ser demandado por los propietarios jubilados Peggy Christensen y Peter Martin, el Consejo Judicial de California revocó su orden de emergencia del 6 de abril la semana pasada, anunciando que la moratoria finalizaría oficialmente a la medianoche del 1 de septiembre.
Demandas presentadas
Las asociaciones de propietarios han resistido fuertemente las moratorias de desalojo.
La Asociación de Apartamentos del Gran Los Angeles (AAGLA) presentó una demanda contra la ciudad de Los Ángeles el 11 de junio en nombre de sus miembros y de los proveedores de vivienda de la ciudad. La AAGLA dijo en un comunicado que la prohibición de desalojos de la ciudad «da un trato distinto a los propietarios y dueños de propiedades en toda la Ciudad para absorber las pérdidas económicas que afirman tener los residentes a consecuencia de la crisis».
De acuerdo a Jane Garvey de la CCIA, los miembros también recaudaron fondos en junio para demandar al gobernador de Illinois por la moratoria de desalojo.
En la demanda legal (pdf) presentada por Christensen y Martin contra el Consejo Judicial de California se alegó que la norma ER1 de emergencia del Consejo violaba los derechos fundamentales de los propietarios al suspender, de forma indefinida, su derecho a iniciar acciones contra los ocupantes ilegales. Ambos propietarios habían quedado incapacitados para desalojar a los inquilinos que no pagaban y que molestaban a otros inquilinos. Ninguno de los inquilinos había alegado dificultades relacionadas con el coronavirus, según la demanda.
«La norma crea el perverso incentivo para todos los inquilinos, ya sea que se enfrenten a dificultades financieras o no, de negarse a pagar su alquiler durante la crisis», según la petición.
Moratoria de desalojo
Muchos estados consideran que la prevención de los desalojos es una medida clave para evitar la propagación del virus del PCCh.
«Hoy en día, con Estados Unidos enfocado en contener la pandemia del COVID-19, el tema más amplio y de larga data de la inseguridad de los ingresos y la vivienda se ha convertido rápidamente en algo primordial para la salud de toda una nación», según el equipo de base de datos del Eviction Lab de la Universidad de Princeton.
Eviction Lab describe las moratorias de desalojo y ejecución de hipotecas como una medida provisional para los gobiernos estatales y locales. «Para prevenir las consecuencias perjudiciales para la salud por desalojo y la intensificación de la crisis económica, los estados están empezando a aplicar estrategias para garantizar una vivienda segura, decente y estable durante y después de la pandemia», dice el equipo.
Una amplia gama de medidas se ha promulgado en diversos niveles de gobierno para proteger a los inquilinos contra el desalojo, aunque las medidas varían mucho en Estados Unidos. El equipo de Eviction Lab ha desarrollado una Tarjeta de Puntaje de Políticas de Vivienda COVID-19 para comparar las medidas de protección de los inquilinos, por medio de la cual los estados reciben puntajes de acuerdo al grado en que han actuado para proteger a los inquilinos durante la crisis del virus del PCCh.
Los estados y distritos que obtuvieron una alta puntuación en sus esfuerzos por proteger a los inquilinos del desalojo incluyen Connecticut, Massachusetts, el Distrito de Columbia, el estado de Washington y Oregon. En el otro extremo de la escala, un total de ocho estados obtuvieron cero puntos por su aparente renuencia a aumentar las medidas de protección de los inquilinos, con Texas, Tennessee y Dakota del Sur encabezando la tabla de puntuación.
La difícil situación de los propietarios
Según Kendra Bork, muchos propietarios al sur de California han tenido la suerte hasta ahora de que los inquilinos paguen el alquiler, o han podido llegar a un acuerdo de indulgencia con su prestamista.
Sin embargo, ella dice que gran parte de la indulgencia hipotecaria proporcionada hasta la fecha ha sido por propietarios de viviendas unifamiliares o hipotecas respaldadas por el gobierno federal, mientras que los que tienen préstamos tradicionales por propiedades multifamiliares no siempre están experimentando indulgencia por parte del prestamista.
«Es más», dice Bork, «hay una gran parte de propietarios independientes que no tienen hipotecas, pero que dependen de los alquileres como su principal o única fuente de ingresos, y aún así tienen que pagar el seguro, el mantenimiento continuo, los impuestos y los salarios de los empleados, si han tenido la suerte de conservarlos».
Según Jane Garvey de la CCIA, la creencia de que todos los propietarios tienen mucho dinero es un mito.
Ella dice que los ingresos por alquiler se destinan a pagar una amplia gama de gastos, incluyendo impuestos de propiedad, seguros, mantenimiento y reparaciones, administración de la propiedad, hipotecas, servicios públicos, basura y limpieza, así como el reemplazo de electrodomésticos, techos, etc.
«En las mejores épocas, aproximadamente 9 centavos de cada dólar de alquiler están disponibles como ingresos para el dueño de una propiedad bien operada», dice Garvey.
Sin embargo, Garvey dice que la gran mayoría de los residentes de sus miembros pagaban en su totalidad «o tenían un breve contratiempo y se ponían al día con el plan de pagos».
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