Comentario
La noticia de la crisis financiera del gigante inmobiliario Evergrande Group es impactante para los consumidores chinos. Sus acciones sufrieron un descenso en serie en la bolsa de Hong Kong. En consecuencia, atrajo la atención de los inversores de Wall Street. ¿Cuánto puede durar Evergrande? ¿Es el comienzo de la crisis del sector inmobiliario chino tras más de dos décadas de próspero desarrollo?
Me gustaría ofrecer algunas perspectivas y análisis.
Auge y fracaso del sector inmobiliario chino
El crecimiento económico y la prosperidad de China en los últimos 20 años se basaron principalmente en el auge de las exportaciones y los proyectos de construcción.
China se convirtió en miembro de la Organización Mundial del Comercio (OMC) en 2001. Desde entonces, el aumento del capital extranjero que entra en China ha hecho que el crecimiento de sus exportaciones supere el 25% anualmente. El auge de las exportaciones impulsó el crecimiento económico chino durante 10 años.
Aunque el régimen disfrutó del crecimiento económico, pasó por alto un problema: China tiene una gran población y el mercado global es demasiado pequeño.
La mano de obra china representa el 26% de la población activa mundial. Aunque China ocupara todo el mercado mundial y todos los países industrializados dejaran de exportar, el auge de las exportaciones no se mantendrá indefinidamente.
Desde la perspectiva del equilibrio económico internacional, el comercio debe ser mutuamente beneficioso. El fenómeno del auge de las exportaciones de China —ganando todo el dinero del mundo, vendiendo más y comprando menos, y acumulando enormes reservas de divisas— terminará en algún momento.
En 2008, la crisis de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos provocó una reducción sustancial de los pedidos de exportación de China. Marcó el punto de inflexión en el auge de las exportaciones de China. A medida que los salarios aumentaron y las empresas extranjeras comenzaron a retirar su capital, las exportaciones de China comenzaron a disminuir en 2012. Las exportaciones de China en 2016 cayeron un 7.7%.
Para mantener un alto crecimiento económico, China promovió la construcción de infraestructuras y el desarrollo inmobiliario, estimulando así una ronda de proyectos de construcción en auge.
La proporción de la inversión en construcción en el PIB aumentó del 18 al 20 por ciento antes de 2008, al 35 por ciento en 2013 y 2014. Aunque el auge de la construcción ha apoyado el crecimiento económico chino durante otros 10 años después del auge de las exportaciones, la burbuja inmobiliaria también se ha formado silenciosamente.
Durante la burbuja económica de Heisei en Japón, la inversión inmobiliaria representó solo el 9 por ciento del PIB japonés. Durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 en EE. UU., esta proporción era solo del 6%.
Si comparamos la proporción de la inversión inmobiliaria en el PIB, la burbuja inmobiliaria de China equivale al doble del tamaño de la burbuja económica de Heisei en Japón, y la burbuja inmobiliaria durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos es solo una fracción de la burbuja inmobiliaria de China.
El boom de la construcción ha convertido al sector inmobiliario en el líder y pilar de la economía china en solo 10 años, impulsando decenas de industrias proveedoras y transformadoras.
Durante el pico, China consumió más cemento en tres años que Estados Unidos en todo el siglo XX; la capacidad de producción de acero bruto pasó de 660 millones de toneladas en 2008 (equivalente al 49% de la producción mundial de acero bruto) a 1160 millones de toneladas a finales de 2014 (equivalente al 69% de la producción mundial de acero bruto).
La subida de los precios de la vivienda acompañó al boom de la construcción. Pero cuando la clase trabajadora ya no podía permitirse una casa, la industria inmobiliaria siguió expandiéndose, lo que representa la burbuja de los activos inmobiliarios.
El efecto devastador de los nuevos acuerdos de financiación para los promotores inmobiliarios
Los ingresos de los gobiernos locales han dependido en gran medida de la venta de terrenos para la promoción inmobiliaria. Esta gran dependencia tiene a los gobiernos locales preocupados por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y gran parte de los fondos de los bancos comerciales se han invertido en proyectos o préstamos hipotecarios para compradores de viviendas. Por lo tanto, los bancos temen más el estallido de la burbuja inmobiliaria que los gobiernos locales. Una vez que la burbuja inmobiliaria estalle, las deudas incobrables de los bancos aumentarán bruscamente.
Las autoridades de Beijing se enfrentan desde 2017 a un dilema de política económica: frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario o evitar que la burbuja inmobiliaria estalle.
Desde que la economía se vio duramente golpeada por la pandemia, el régimen comenzó a reprimir el alboroto inmobiliario debido a tres factores.
En primer lugar, se redujo la compra de hogares urbanos debido a lo caro de la vivienda y a las elevadas hipotecas.
En segundo lugar, la dependencia del gobierno local de las transferencias de tierras como fuente de ingresos es insostenible. El impuesto sobre bienes inmuebles es una fuente de ingresos alternativa para las finanzas locales. Una vez introducido el impuesto sobre bienes inmuebles, las personas que posean varias propiedades las venderán para evitar el pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Un gran número de propiedades de segunda mano inundará el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda caerán, lo que inducirá una crisis financiera para el sector bancario.
En tercer lugar, los bancos chinos han aportado constantemente enormes cantidades de dinero a los promotores y compradores de viviendas. Pero si los precios de la vivienda caen considerablemente y los promotores inmobiliarios quiebran, los bancos se hundirán y el régimen no podrá rescatarlos.
En consecuencia, Beijing estableció la política reguladora de las «tres líneas rojas» para los promotores inmobiliarios en agosto de 2020. Se trata de un plan para restringir los préstamos bancarios a los promotores inmobiliarios en la primera mitad de 2021. Los reguladores evalúan la situación financiera de los promotores inmobiliarios en función de tres criterios: en primer lugar, un límite máximo del 70 por ciento del ratio entre el activo y el pasivo, excluyendo los ingresos anticipados de los proyectos vendidos por contrato; en segundo lugar, un límite del 100 por ciento en el ratio de deuda neta sobre fondos propios; en tercer lugar, una relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo de al menos uno.
Según la nueva política de financiación para los promotores de viviendas, no se concederá ningún préstamo si se cruzan las tres líneas; la deuda puede aumentar hasta un 5 por ciento al año si se cruzan dos líneas; se permite un aumento de la deuda del 10 por ciento si se cruza una línea; se puede aumentar un máximo del 15 por ciento de la deuda si no se cruza ninguna línea. Esto significa que el préstamo bancario tiene un tope del 15 por ciento para los promotores de viviendas con mejores resultados, y el préstamo bancario se corta para los promotores de viviendas que no mejoran sus finanzas.
Desde que se emitió la nueva política, los promotores inmobiliarios chinos han estado teniendo problemas durante los últimos ocho meses. El número de empresas inmobiliarias que incumplieron la política superó al de los dos últimos años: 12 de ellas en los primeros seis meses, y 274 promotores inmobiliarios quebraron hasta el 5 de septiembre, un promedio de uno al día. Se trata de pequeñas empresas inmobiliarias con fuentes de financiación limitadas. Las grandes empresas inmobiliarias tampoco podrán sobrevivir mucho tiempo.
La caída de Evergrande
El Grupo Evergrande es el principal promotor inmobiliario de China y ocupa el puesto 122 en la lista Fortune Global 500 este año. Su crisis financiera no solo preocupa a Beijing, sino también a muchos inversores nacionales y extranjeros.
Evergrande tuvo en su día una historia gloriosa. Además de sus propiedades inmobiliarias, poseía el mejor equipo de fútbol profesional de China, una unidad de coches eléctricos y muchos productos financieros. Pero incluso un promotor inmobiliario tan fuerte es vulnerable ante la nueva norma de refinanciación. Un gran número de cobradores de deudas se han reunido en la sede de la empresa en Shenzhen la semana pasada.
En la actualidad, los pasivos de Evergrande ascienden a más de 310,000 millones de dólares, de los cuales 88,630 millones son pasivos sin coste financiero, y el 42% de los cuales vencerán en menos de un año; mientras que el efectivo y los equivalentes en los libros son solo 13,400 millones de dólares, además de 460,000 millones de propiedades inmobiliarias y 146 proyectos de viviendas, principalmente en Pearl River Delta, de los cuales 62 están en Shenzhen. Medido por «las tres líneas rojas», las condiciones de funcionamiento de Evergrande están en peligro. Su situación financiera ha cruzado las tres líneas rojas y, por tanto, se le prohíbe recibir más préstamos bancarios.
Desde que entró en vigor la nueva política, los esfuerzos de Evergrande por vender viviendas han sido infructuosos. En medio de la recesión económica y de las medidas reguladoras del sector inmobiliario, la empresa aún no ha quebrado. Sin embargo, no hay compradores, y otras grandes empresas inmobiliarias también están faltas de liquidez o preocupadas por el estancamiento de las ventas.
En la actualidad, el valor de mercado de las acciones de Evergrande se ha evaporado en un 90%, el precio de las acciones de la sede central de Evergrande en Hong Kong ha caído en un 90%, Evergrande Property Services Group ha caído en un 77% y Evergrande Vehicle ha caído en un 93%.
Evergrande cometió el error de ampliar excesivamente sus operaciones en el pasado al calcular mal las políticas de Beijing. Dado que el banco central del Partido Comunista Chino (PCCh) ha endurecido la política monetaria este año, aunque Evergrande se libre de las tres líneas rojas, ningún banco se atrevería a concederle una refinanciación. Ahora que Evergrande carece de efectivo y ha superado todas las líneas rojas, el banco solo puede cortar el préstamo. Sin el préstamo, los proyectos de Evergrande son insostenibles; además, los compradores potenciales se ven alejados por una serie de restricciones normativas que se avecinan en materia de vivienda, como el límite del precio de compra y la ley de impuestos inmobiliarios. Los ingresos en efectivo de Evergrande se están reduciendo y sus dificultades operativas no harán más que aflorar.
Es la lucha económica del PCCh
El PCCh no abandonará a Evergrande. Después de todo, los préstamos bancarios de Evergrande provienen de varios grandes bancos estatales. Si Evergrande se hunde, estos bancos no quebrarán, pero sufrirán.
En una reciente reunión del Consejo de Estado, el viceprimer ministro Liu He describió las dificultades financieras de Evergrande como una tensión de liquidez, no como una insolvencia —era una forma de ocultar la gravedad de la situación. De hecho, espera que los bancos no retiren los préstamos a Evergrande, lo que solo destruiría a la empresa. Las autoridades también coordinaron y ayudaron a Evergrande a vender algunos activos en un intento de mitigar el impacto social de su crisis de deuda.
Sin embargo, con el paulatino descenso de los precios inmobiliarios nacionales, muchas ciudades han puesto en marcha ventas más altas con un precio de referencia del 30 por ciento sobre el precio de mercado. Las propiedades y proyectos de Evergrande están destinados a depreciarse aún más.
Evergrande sufrió un duro golpe el 13 de septiembre cuando el gobierno local del distrito de Nanhai de la ciudad de Foshan, en la provincia de Guangdong, suspendió los préstamos hipotecarios para las propiedades de Evergrande, con efecto inmediato. La empresa tiene nueve proyectos locales, y esta decisión inhabilitó a los compradores de viviendas para obtener préstamos hipotecarios de los bancos locales. Eso significa que Evergrande no podrá vender propiedades en el distrito. Si otros gobiernos locales siguen su ejemplo, Evergrande se arruinará.
Evergrande es el primer gigante chino al borde del colapso, y es probable que surja una cadena de crisis corporativas y financieras en China. Los elogios que se jactan ciegamente de la economía de China ya no se sostienen. Las malas perspectivas de la economía china no harán más que frustrar a los corredores de Wall Street pro-China: su deseo de mejorar las relaciones económicas y comerciales entre Estados Unidos y China también empezará a enfriarse.
La caída de la economía china es una de las razones por las que el PCCh está ansioso por mejorar las relaciones entre China y Estados Unidos.
El PCCh necesita desesperadamente la ayuda de Washington
Después de que el presidente Joe Biden y el líder chino Xi Jinping hablaran por teléfono, el medio de propaganda extranjera del PCCh, DW News, publicó un artículo titulado «La implicación de la charla de Xi Jinping y Biden». Este artículo nos dice que el PCCh necesita desesperadamente aliviar su crisis económica mejorando las relaciones entre China y Estados Unidos y levantando todas las sanciones estadounidenses.
El artículo revela que Beijing está perdiendo la paciencia con la indecisión y la ambigüedad estratégica de la Administración Biden respecto a su política hacia China.
«Xi instó a Biden (…) a devolver las relaciones bilaterales a la vía correcta del desarrollo estable lo antes posible (…) a demostrar visión estratégica y valor político», citaba DW News un reporte de Xinhua.
El artículo también afirmaba que Biden está «dando pequeños pasos, tambaleándose en el camino para restaurar las relaciones entre China y Estados Unidos (…) esto es demasiado conservador (…) ¿pueden las actividades comerciales civiles entre China y Estados Unidos permitírselo?».
La economía del PCCh está en peligro inminente con la contención comercial. Si la Administración Biden elimina los aranceles sobre los productos chinos, salvaría inmediatamente la agonizante economía del PCCh. Esta es la razón por la que el PCCh ha expresado repetidamente su dura postura en las conversaciones en Alaska y Tianjin entre diplomáticos chinos y estadounidenses de alto nivel, y en dos conversaciones con el enviado climático del presidente Biden, John Kerry. Es la estrategia del PCCh para presionar a Biden para que tome medidas inmediatas.
¿Cumplirá el equipo de Biden las exigencias del PCCh? Sabremos la respuesta en los próximos meses.
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Las opiniones expresadas en este artículo son propias del autor y no necesariamente reflejan las opiniones de The Epoch Times
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