Comentario
No entiendo por qué la gente no comprende la economía básica. Si reduces la oferta, el precio sube de una forma u otra. O bien el precio sube directamente y tú puedes verlo. O el bien o servicio que se reduce pasa al mercado negro y el precio sube en la economía clandestina.
Esto se ve claramente en el control de los alquileres, sobre todo en la ciudad de Nueva York. El control de los alquileres se impuso por primera vez durante la Segunda Guerra Mundial como medida «temporal» cuando los soldados, entre ellos mi padre, se amontonaban en la ciudad de camino a ser enviados a Europa para derrotar a Hitler.
Los controles siguen vigentes en el 44% de los alquileres, según una encuesta realizada por la ciudad en 2022. Y: «Entre las unidades de alquiler estabilizado, la renta mensual promedio era de 1400 dólares y entre los alquileres privados no regulados era de 1825 dólares». Esto muestra la diferencia entre lo que pide el mercado y lo que permiten los controles de alquiler de la ciudad. Significa que los propietarios están siendo estafados en 425 dólares al mes, o el 23%.
California también tiene control de alquileres a nivel estatal y municipal. Y podría empeorar. El 27 de julio, la secretaria de Estado, Shirley Weber, certificó para la votación del 5 de noviembre de 2024 una iniciativa llamada Amplía la Autoridad de los Gobiernos Locales para Promulgar el Control de Alquileres en Propiedades Residenciales.
Según el resumen de Weber, «Esta medida derogaría esa ley estatal y prohibiría al estado limitar el derecho de las ciudades y condados a mantener, promulgar o ampliar las ordenanzas de control de alquileres residenciales». Los defensores la llaman Ley de Justicia para los Inquilinos.
Si se promulga esta iniciativa, sin duda las ciudades más liberales serían las que impondrían controles de alquiler más onerosos. Sin embargo, ésas son también las ciudades, como Los Ángeles y San Francisco, con las mayores crisis de asequibilidad de la vivienda y de personas sin hogar. El reciente descenso del precio de la vivienda parece haber llegado a su fin, y los precios vuelven a subir.
«Las viviendas de San José, California, perdieron un 10% de su valor el año pasado, pero el inventario está empezando a caer de nuevo, y los precios allí se están recalentando», reportó la CNBC el 10 de julio. «Subieron un 1.4% en mayo, el segundo mayor aumento intermensual de cualquier mercado sobre una base desestacionalizada. San Diego, Los Ángeles, San Francisco y Seattle también vieron crecer los precios en mayo».
Aunque no son exactamente lo mismo, los alquileres de casas y departamentos están relacionados. Y el control de los alquileres empuja a los propietarios a convertir sus unidades en condominios, retirándolas del mercado de alquiler, lo que reduce el número de departamentos disponibles y hace subir los precios, a menudo en el mercado negro.
La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins de 1996 exime a algunas unidades de las ordenanzas de control de alquileres. Y anula el control de alquileres para las nuevas unidades.
La nueva iniciativa, advirtió la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles, «desmantelaría Costa-Hawkins y permitiría a las jurisdicciones locales tener un control total sobre la regulación de las viviendas de alquiler, incluido el control de los precios de alquiler en caso de desocupación para todo tipo de viviendas de alquiler, incluidas las viviendas unifamiliares, los condominios y las nuevas construcciones. Si esta iniciativa electoral se aprobara en 2024, todos los tipos de propiedades residenciales de alquiler podrían someterse a ordenanzas locales de control de alquileres, y los gobiernos locales podrían controlar las tarifas de alquiler de las unidades desocupadas. Antes de la aprobación de Costa-Hawkins, ciudades como Santa Mónica tenían en vigor el ‘control de vacantes’ y controlaban la cantidad que los proveedores de viviendas de alquiler podían cobrar en caso de desocupación».
La buena noticia es que las iniciativas de control del alquiler fracasaron en 2018, con la Proposición 10. Y en 2020, con la Proposición 21.
Sin embargo, en 2019 el gobernador Gavin Newsom promulgó la Ley de la Asamblea 1482. Limitaba el aumento de los alquileres al 5% anual, más la inflación, o a un máximo del 10%. Hasta ahora, la ley no ha resultado demasiado onerosa para los propietarios.
Control de los depósitos de seguridad
Un segundo nuevo ataque a los derechos de propiedad de los caseros es el proyecto de ley 12 de la Asamblea, del asambleísta Matt Haney (D-San Francisco). En el lenguaje del proyecto de ley, «prohibiría a un propietario exigir o recibir una fianza por un contrato de alquiler de una propiedad residencial por un importe o valor superior a una cantidad igual a un mes de alquiler».
Pero, ¿qué ocurre si el posible inquilino no tiene historial de alquiler, o tiene mal crédito, o algún otro problema que aumente el riesgo de alquilar? Las leyes de desalojo de California son muy liberales y dificultan la expulsión de los malos inquilinos, incluso después de que hayan dejado de pagar el alquiler durante meses. Una vez más, este proyecto de ley sólo disuadiría a los propietarios de mantener los departamentos, en lugar de convertirlos en condominios. Para compensar las posibles pérdidas de alquileres de los morosos, también obligaría a los propietarios a subir los alquileres a los inquilinos honrados.
La AB 12 se aprobó el 22 de mayo en la Asamblea, por 53 votos a favor y 14 en contra, y en el Comité Judicial del Senado el 20 de junio. Ahora está en el pleno del Senado.
Conclusión: Se necesitan derechos de propiedad
Para derrotar a la Proposición 10 en 2018 y a la Proposición 21 en 2020, los grupos de propietarios gastaron cada vez más de 100 millones de dólares en anuncios de campaña. Qué despilfarro. Ese dinero podría haberse destinado a construir más viviendas.
Michael Weinstein, director de la AIDS Healthcare Foundation y uno de los principales promotores de las tres iniciativas de control de alquileres, es un ejemplo típico de la mentalidad de los que promueven el control de alquileres. «La situación se ha vuelto tan extrema, terrible y catastrófica», explicó. «Los índices de personas sin hogar están aumentando. ¿Dónde va a vivir la gente? Esa es la cuestión. Los límites de alquiler de la Ley de Justicia para los Inquilinos no van lo suficientemente lejos. Esta es la raíz de la crisis de los indigentes y de la asequibilidad en California. El sueño de California está muriendo».
Pero la Ley de Justicia para los Inquilinos se llamaría mejor Ley de Restricción de Departamentos. Si Weinstein y otros impulsores de esta iniciativa quieren ayudar realmente a la vivienda, ¿por qué no recogen firmas para iniciativas que reformen la Ley de Calidad Medioambiental de California, que restringe gravemente la construcción de viviendas? ¿Y la Comisión Costera de California, que hace lo mismo? ¿Y los Acuerdos Laborales de Proyecto, que imponen salarios sindicales elevados incluso para la construcción de viviendas por empresas no sindicadas?
La respuesta a la escasez de viviendas no es menos viviendas, sino facilitar la construcción de más viviendas.
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Las opiniones expresadas en este artículo son propias del autor y no necesariamente reflejan las opiniones de The Epoch Times
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