Mientras persista el mercado de vendedores de propiedades en la mayor parte de Estados Unidos, los precios seguirán subiendo y la vivienda asequible parecerá escaparse de las manos del estadounidense medio.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) registró en mayo el precio medio de venta nacional más alto de la historia, 419,300 dólares por una vivienda unifamiliar.
«En realidad, nosotros prevemos que los precios de la vivienda sigan creciendo debido a la falta de inventario y a la demanda de vivienda propia», declaró a The Epoch Times Jessica Lautz, economista jefe adjunta y vicepresidenta de investigación de la NAR.
Un precio de 400,000 dólares se traduce en un pago inicial de 40,000 dólares, ante el requisito habitual del 10% del costo de la vivienda.
«Es mucho dinero para quienes compran una vivienda por primera vez, lo que significa que a veces tienen que pedir prestado a sus padres o amigos», explicó la Sra. Lautz.
La NAR informó de que las ventas de viviendas existentes en mayo cayeron un 2.8% con respecto a hace un año, mientras que el inventario de viviendas existentes sin vender creció un 6.7% con respecto al mes anterior.
Además, el 30% de las viviendas vendidas obtuvieron precios superiores a los solicitados y persisten las guerras de ofertas, en las que las propiedades suelen recibir tres ofertas.
Sólo el Medio Oeste experimentó un ligero repunte en la venta de viviendas en mayo, con un aumento del 1% respecto a hace un año. El Medio Oeste también tuvo el menor precio promedio de venta, de 317,100 dólares, un aumento del 6% respecto al año pasado.
Las ventas de viviendas existentes en el noreste vio la mayor disminución, en un 4% desde mayo de 2023, y el precio promedio de venta subió a 479,200 dólares, un 9.2 por ciento más que el año pasado.
Las ventas de viviendas en el Sur y el Oeste disminuyeron un 1.6% y un 1.3%, respectivamente. El promedio de los precios de venta en el Sur subió un 3.6% respecto al año pasado, hasta 375,300 dólares, mientras que los del Oeste experimentaron una subida del 5.5% desde 2023, hasta un promedio de 632,900 dólares.
Los compradores de su primera vivienda están esperando más tiempo para adquirirla. El año pasado, el promedio de edad de estos compradores era de 35 años. Algunos de ellos siguen esperando a que bajen los precios o las tasas hipotecarias, pero la Sra. Lautz cree que las tasas podrían mantenerse entre el 6% y el 7% hasta finales del año.
Según Freddie Mac, la actual hipoteca a tasa fija a 30 años se sitúa en torno al 6.95%.
«Si las tasas hipotecarias bajaran de manera significativa, también podría crear más guerras de ofertas a medida que más compradores entran en el mercado», dijo la Sra. Lautz. «Creo que esas tasas de 2-3 por ciento fueron una experiencia única en la vida, y yo no esperaría ver que ocurra de nuevo en el corto plazo. Pero si nos fijamos en las tasas, históricamente, todavía estamos en el extremo inferior».
Muchos de los que están vendiendo sus casas están haciendo su próxima compra con dinero en efectivo. De hecho, según la NAR, el mes pasado el 28% de todos los compradores de vivienda no pidieron una hipoteca.
Dutch Mendenhall, fundador de RAD Diversified, un fondo de inversión inmobiliaria con sede en Tampa, Florida, también cree que los precios de la vivienda se mantendrán estables, dado el mercado actual.
«No creo que el precio de la vivienda vaya a sufrir una gran caída como la del 2008», declaró el Sr. Mendenhall a The Epoch Times. «Ahora tenemos mucha más regulación y muchos menos préstamos laxos. No creo que vayamos a ver ninguna caída o desaceleración del mercado».
Haciéndose eco de las preocupaciones de la Sra. Lautz, el Sr. Mendenhall señaló que la escasez de nuevas construcciones también está contribuyendo a la falta de inventario, lo que a su vez hace que los precios de la vivienda sigan subiendo.
«El aumento de las tasas de interés también afectan a los préstamos para la construcción, y muchos constructores simplemente no pueden permitirse el lujo de asumir grandes proyectos de desarrollo residencial», dijo el inversionista. «Las nuevas promociones no hacen subir el precio de la vivienda, sino que crean viviendas más asequibles».
Aunque la escalada de los costos de la vivienda y de las tasas de interés está haciendo que los compradores paguen el doble de lo que pagaban hace dos años, la gente sigue comprando casas.
«Las modalidades más comunes de compra de vivienda son las parejas que han formado una familia y los jubilados que reducen su tamaño o se trasladan a un nuevo lugar», afirmó el Sr. Mendenhall.
«Las ventas han sido definitivamente más lentas durante la primera mitad de este año, pero creo que el mercado inmobiliario empezará a avanzar, a medida que nos acerquemos a 2025».
Matt Willer, director gerente y socio de Phoenix Capital Group Holdings, LLC en Denver, Colorado, también está de acuerdo en que es poco probable que se produzca un «estallido de la burbuja», incluso en este tenso mercado inmobiliario.
«Creo que es posible que en algún momento veamos un modesto relajamiento en algunos mercados, y en otros quizá no», declaró a The Epoch Times.
Ahora mismo, según el Sr. Willer, todo gira en torno a la asequibilidad. «La gente se ha acostumbrado a tipos de interés del 3-4%, y la mentalidad ahora es que los que no quieren vender y recomprar con un tipo de interés más alto se quedan y mejoran la casa que tienen».
Sr. Willer cree que las tasas de interés actuales probablemente van a permanecer en ese rango del 6-7% para el resto de 2024 y posiblemente a principios de 2025. «No creo que vaya a ocurrir nada sustancial antes de las elecciones, y podríamos ver una caída insignificante hacia finales de año».
En cuanto a la escasez de viviendas, el Sr. Willer sostiene que la industria de la construcción es cíclica, pero los constructores también son cautelosos con la cantidad de deuda que tienen y no quieren sobrepasar sus presupuestos. «No veo la forma de adelantarnos a eso ahora mismo», señaló.
Mientras tanto, el mercado de alquiler está en auge en muchas ciudades, ya que muchos compradores potenciales están jugando a la espera antes de lanzarse a la compra de una vivienda.
«Para los que compran una vivienda por primera vez es definitivamente todo un reto, por lo que algunos se conforman con alquilar», afirma el Sr. Willer. «Ellos lo ven como menos estresante, con menos gastos generales, y más libertad de estar atado a un lugar en particular».
La NAR prevé que el mercado de vendedores continúe hasta 2025.
«Muchas personas con tasas hipotecarias bajas todavía están en esa posición ‘bloqueada’ en la que no quieren o no pueden permitirse un financiamiento con tasas más altas. Además, hay tal escasez de viviendas nuevas que en realidad necesitamos varios años de construcción de viviendas para crear igualdad de condiciones».
El Sr. Mendenhall sugiere a los posibles compradores de vivienda que investiguen más para encontrar opciones asequibles.
«Por supuesto, usted tiene que tener en cuenta aspectos como los índices de criminalidad, pero si no se tienen hijos, quizá no sea necesario ubicarse en un distrito escolar de primera categoría, o quizá se busque una vivienda más pequeña o un condominio».
«Si está dispuesto a desplazarse más lejos de un área metropolitana, también es probable que encuentre más opciones», dijo el Sr. Mendenhall.
Su consejo para quienes puedan permitirse comprar una vivienda es que lo hagan ahora.
«Si usted espera, la casa puede haber desaparecido o las tasas de interés podrían subir de nuevo», dijo el inversionista. «Creo que con el tiempo los préstamos serán más asequibles y, en ese momento, los propietarios podrán refinanciar para obtener los tipos más bajos».
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