Problema inmobiliario en China: ¿Colapso o revés temporal?

Análisis de noticias

En octubre, mientras se propagaba la crisis inmobiliaria en China, las ventas de viviendas cayeron bruscamente y los precios bajaron por primera vez en seis años. Ahora muchas de las mayores compañías de bienes raíces de China no pueden hacer frente a los pagos de la deuda, lo que está dejando los proyectos sin terminar y creando una crisis de liquidez en todo el sector.

¿Cómo se desencadenó la crisis en el mayor mercado inmobiliario del mundo?

Esto comenzó en agosto de 2020, cuando el gobierno chino anunció nuevas normas para controlar la deuda en el sector inmobiliario, conocidas como las normas de las «tres líneas rojas», que limitaron la cantidad de deuda que puede asumir una empresa. Estas incluyen el mantenimiento de la relación entre el pasivo y el activo por debajo de 0.7, la relación entre la deuda y los fondos propios por debajo de 1.0, y una relación entre el efectivo disponible y los préstamos a corto plazo superior a 1.0.

La mitad de las 30 mayores empresas inmobiliarias de China ya cruzaron las «tres líneas rojas», según un análisis del 8 de octubre de Financial Times. Estas grandes compañías, entre las que se encuentran Evergrande, Oceanwide y otras, son ahora incapaces de asumir nuevas deudas por lo que empezaron a vender activos para conseguir efectivo.

El problema es que hay muy pocos compradores para estos activos en dificultades. Otras inmobiliarias excesivamente apalancadas no pueden comprarlos. Las inmobiliarias más pequeñas no pueden pedir dinero prestado sin cruzar las «líneas rojas» y los inversionistas particulares tienen ahora serias dudas sobre el mercado.

Parece que se trata de un colapso de la demanda diseñado por cortesía del Partido Comunista Chino. A través de estas nuevas regulaciones, puede que ellos hayan hecho estallar intencionadamente su propia burbuja inmobiliaria. Los analistas se preguntan qué viene ahora.

Las opciones de Beijing incluyen: deshacer las normas de las «líneas rojas» para permitir más préstamos; permitir que los inversionistas extranjeros rescaten a las empresas chinas en dificultades; y rescatar el sector inmobiliario con fondos del gobierno.

También existe la irónica posibilidad de que el Partido Comunista Chino deje que el mercado lo resuelva, sin intervención oficial.

Estallido de la burbuja

Lo que está en juego es enorme desde cualquier punto de vista, afirma el economista Max Firth, de Stoic Finance. «El mercado inmobiliario chino tiene un valor aproximado de 60 billones de dólares», explicó, «el doble del tamaño del mercado inmobiliario estadounidense. El sector representa aproximadamente el 29 por ciento del producto interno bruto de China frente al 8 por ciento de Estados Unidos. Además en China, el sector inmobiliario representa el 66 por ciento de la riqueza de los hogares frente a solo el 24 por ciento en EE. UU.».

El sector inmobiliario chino es tan grande, dijo Firth, que «podría ser la mayor clase de activos del mundo».

Una de las razones por las que el sector inmobiliario es tan valioso en el país es que los ciudadanos chinos tienen muy pocas opciones a la hora de invertir. Las acciones, por ejemplo, son muy difíciles de invertir legalmente para el ciudadano medio. Esto hace que el sector inmobiliario sea una de las pocas formas de aumentar la riqueza para los 658 millones de familias chinas.

Otra rareza es que en China los bienes inmuebles no tienen que ser útiles para ser valiosos. De hecho, millones de apartamentos chinos se han vendido y revendido con beneficios sin haber sido habitados nunca. Forman parte de las «ciudades fantasma» de China, que solo existen como inversiones.

Se calcula que 65 millones de viviendas en China no solo están vacías, sino que son completamente inhabitables, sin conexiones de agua, electricidad o calefacción.

«Eso es el 20 por ciento de la oferta de viviendas de China», dijo Firth. «No son casas de verdad. No tienen ningún valor real. Cuando los precios empiecen a bajar, caerán por un precipicio. Todo este sector es un castillo de naipes».

Esto hace que el mercado inmobiliario de China sea diferente a cualquier otro lugar del planeta. «Con una inversión normal», explicó Frith, «el precio se deriva del rendimiento de la inversión. Estos apartamentos fantasma vacíos nunca generan ingresos. Su valor se deriva puramente de la idea de que alguien más querrá comprar el apartamento».

«Así que tal vez usted fue el tonto por comprarlo», dijo Firth, «pero el nuevo comprador es un tonto aún más grande por comprárselo a usted a un precio aún más alto. Todo el mercado inmobiliario chino se basa en la teoría del tonto mayor».

Esto ha creado una burbuja en la que los precios medios de las viviendas superan entre 40 y 50 veces los ingresos medios de los hogares, en comparación con solo siete veces los ingresos medios de los hogares en el mercado estadounidense.

Firth ve días oscuros por delante. «Creo que la economía china está en un declive sin retorno hacia la destrucción», dijo al respecto. «El colapso ya comenzó. Pero va a tardar meses o años en desarrollarse completamente. Recuerde que el colapso de 2008 en Estados Unidos tardó dos años en desarrollarse: no ocurrió de la noche a la mañana».

¿Oportunidad?

El economista Gerald Celente, de Trends Research, tiene una opinión diferente. «Pongamos esto en perspectiva», dijo en una entrevista. «En los años 90, solo el cinco por ciento de la población china se consideraba de clase media. Hoy es el 35 por ciento. La economía china es ahora la segunda del mundo. El desarrollo de China en tan poco tiempo no tiene precedentes en la historia de la humanidad».

«El boom inmobiliario fue parte de eso», dijo, «y ha durado veinte años. Como cualquier otro boom, está sobreinflado y va a estallar».

Pero Celente no ve una catástrofe para la economía china. En su revista Trends Journal, con visión de futuro, ha afirmado en repetidas ocasiones que «el siglo XX fue el siglo americano; el siglo XXI será el siglo chino». Incluso ahora él mantiene esa valoración.

«¿Debilitará esta crisis el crecimiento económico de China? Sí. ¿Van a bajar los precios de la vivienda? ¿Van a quebrar las empresas? Seguro».

«Eso es parte de la vida», dijo Celente. «¿Qué cosa en la vida va a subir siempre?».

«Por supuesto que va a haber un colapso inmobiliario», explicó. «¿Pero hará caer el país? No, no veo que eso ocurra».

La economía china es tan robusta y crece tan rápidamente, según el economista, que «incluso una gran desaceleración de la economía china hará que China siga creciendo más rápido que Estados Unidos o Europa».

Celente cree que los reguladores chinos garantizarán la liquidación ordenada de las enormes deudas e impondrán controles aún más estrictos en el mercado inmobiliario. » Beijing no dejará que estas inmobiliarias fracasen», dijo. «El gobierno tiene el control».

En lugar de peligro, Celente ve la oportunidad de que China diversifique su economía. «Estados Unidos perdió la guerra comercial contra China. Pero China sabe que no puede depender de las exportaciones baratas para siempre. El sector inmobiliario no puede seguir subiendo eternamente».

«Ellos se están volviendo más autosuficientes», explicó. «El modelo económico de doble circulación de China está creando mercados internos para sus bienes, manteniendo los empleos y los beneficios dentro de la nación, dependiendo menos del comercio global».

«Los datos muestran que China será la mayor economía del mundo a fines de la década», asegura Celente.

Pero Celente no se complace al hacer esta valoración. «Yo soy un hombre por la libertad», dijo. «Se me rompe el corazón cuando pienso en lo que le ha pasado a Estados Unidos. Hemos perdido nuestra base manufacturera. Tenemos todos los recursos necesarios para ser autosuficientes. Pero nos vendieron».

«Ahora China va a liderar el mundo económicamente», dijo el economista. «Ellos son nuestros competidores, pero no debemos mirar a China como un enemigo y ciertamente no deberíamos copiarlos».

«China», dijo Celente, «se dedica a los negocios, a los resultados. No hagamos lo mismo». En cambio, dijo, «devolvamos el espíritu de la vida y la cultura que hizo de nuestro país lo que era. El espíritu de la vida, no solo la línea de fondo de la vida».

«Nosotros podemos vencer a los chinos», dijo Celente. «Podemos vencerlos culturalmente, filosóficamente y espiritualmente».

«Lo único que no tienen los chinos comunistas», dijo, «es un espíritu humano libre. A ellos no se les permite ser libres pensadores. Asegurémonos de mantener eso vivo en Estados Unidos».

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