Durante los últimos seis años, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR por sus siglas en inglés), los compradores chinos lideraron la tendencia de inversión extranjera como el grupo más grande de inversionistas residenciales en Estados Unidos. China superó a Canadá en la compra de viviendas en Estados Unidos en 2014. En lo que se refiere a dólares invertidos, China representa alrededor del 25 por ciento de toda la inversión extranjera. En cambio, Canadá ocupó el segundo lugar, con solo el nueve por ciento.
Pero así como los inversionistas chinos lideraron la inversión extranjera en Estados Unidos, también están liderando el camino opuesto en su reversión de tendencia. China -junto con otros inversionistas extranjeros- se está retirando del mercado estadounidense a lo grande. En 2018, la inversión china en bienes raíces residenciales en Estados Unidos cayó un 56 por ciento con respecto a los 12 meses anteriores, la mayor caída entre todos los inversores extranjeros.
¿Qué está provocando la caída de los inversores chinos del mercado inmobiliario de EE. UU.?
Dado que los precios aumentaron en porcentajes de dos dígitos durante los últimos años, el capital de inversión ya no llega como antes, los precios se volvieron demasiado caros. Los niveles de inversión chinos en bienes raíces residenciales estadounidenses pueden haber alcanzado su máximo, especialmente a la luz de los actuales desafíos económicos de China.
La menor demanda de Europa y de todo el mundo también contribuyó a incrementar los problemas económicos de China. Las fábricas chinas están cerrando y las protestas laborales están aumentando a medida que las condiciones en el país continúan deteriorándose. En resumen, China está experimentando su peor recesión económica en casi dos décadas.
Sin embargo, para tener una idea más clara es importante considerar las políticas que los líderes de China están implementando para lidiar con estas perturbaciones económicas. Lamentablemente, constituyen una cadena de acontecimientos un tanto predecibles y desafortunadas. Con el Partido Comunista Chino (PCCh) aplicando ahora estrictos controles de capital, está limitando seriamente la cantidad de dinero que los chinos pueden sacar del país.
Además, el valor del yuan cayó frente al dólar estadounidense hasta situarse en mínimos históricos. Como resultado, los precios de las viviendas en Estados Unidos se volvieron relativamente más caros que cuando el yuan era más fuerte frente al dólar. No se espera que el tipo de cambio sea favorable al dólar en un futuro inmediato, lo que comporta que las casas estadounidenses sean aún más caras para los chinos que para los estadounidenses.
Se espera que caigan los valores de las casas de la Costa Oeste
Estos factores, junto con las crecientes tensiones políticas entre China y los Estados Unidos, tuvieron un efecto directo en el nivel de inversión del mercado inmobiliario estadounidense. La escala del retroceso, sin embargo, fue mayor de lo que se esperaba. Los precios ya comenzaron a bajar.
Es más, es probable que la región más afectada sea la Costa Oeste, desde California hasta Washington, debido a las concentraciones relativamente altas de chinos en esas áreas. Estas áreas son algunos de los mercados de mayor valor en Estados Unidos. Se estima que hasta un 40 por ciento de los inversionistas chinos compraron casas en California.
Con la caída de los precios de las viviendas a medida que los chinos retroceden, ¿qué tan bajos pueden caer?
¿Una repetición del episodio japonés de 1989?
Después de siete años consecutivos de aumento de precios en Estados Unidos, las ventas se mantuvieron estables o disminuyeron en el último año. Pocos esperan que la demanda aumente de forma generalizada, incluso con la posibilidad de unos tipos de interés más bajos.
Con la disminución de la demanda china de viviendas residenciales, ¿el mercado -especialmente California- se encuentra en una nueva crisis?
No sería la primera vez que una caída en la demanda externa – y las distorsiones del mercado que la acompañan – conduzcan a un colapso en los precios de los bienes raíces. La inversión japonesa en el mercado inmobiliario estadounidense floreció debido al posicionamiento de Japón como competidor manufacturero de Estados Unidos, combinada con la política monetaria liberal de Japón y los precios relativamente baratos de las viviendas estadounidenses según los estándares japoneses.
Esto ayudó a inflar en gran medida los precios de los bienes raíces, lo que condujo al auge de finales de la década de 1980 y principios de la de 1990. Pero cuando la economía de Japón se contrajo, también lo hizo el mercado inmobiliario estadounidense. Esto condujo a casi una década de precios bajos y escasa demanda.
¿Podría suceder de nuevo?
El éxodo chino del mercado no es la única razón de la caída de los precios, sino que contribuye a una ruptura de la confianza del comprador en el valor de las viviendas.
Recuerde que la crisis financiera de 2008-09 se produjo esencialmente por el crédito fácil que llevó a la subida de los precios de las viviendas. Había otros factores, también, relacionados a la securitización o titulización de la deuda incobrable, pero el principal culpable fue el crédito fácil que creó demasiados compradores. La fuente del crédito fácil, ya sea de la Reserva Federal de Estados Unidos o del Banco Popular de China, es secundaria al impacto que tiene en el mercado.
Cuando ese crédito fácil (préstamos) desapareció, los compradores e inversionistas también desaparecieron. La confianza en el mercado se vio afectada porque los valores se vieron distorsionados por factores inusuales y no habituales en el mercado. La única manera de que el mercado se corrija a sí misma era que los precios bajaran. El ajuste de precios fue lento al principio, pero a medida que la confianza de los compradores abandonó el mercado, los precios cayeron rápidamente y los propietarios abandonaron sus casas sobrevaluadas.
Es un mundo pequeño, especialmente cuando se trata de comercio e inversión. La interdependencia significa que pocos sectores de una economía pueden permanecer inmunes a los efectos de una guerra comercial o de recesiones en otras partes del mundo, como demostró el episodio japonés de los años noventa.
James Gorrie es un escritor radicado en Texas. Es el autor de “La crisis de China”.
Los puntos de vista expresados en este artículo son las opiniones del autor y no reflejan necesariamente los puntos de vista de La Gran Época.
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