Un nuevo estudio sobre el mercado de bienes raíces en China reportado por los medios estatales pinta un panorama sombrío: 76 de los mayores promotores de bienes raíces tienen que pagar 2500 billones de yuanes (USD 367 billones) en los próximos 12 meses, incluyendo 177 billones de yuanes (USD 25.69 billones de dólares) de interés.
Una deuda tan enorme ha llevado a las empresas inmobiliarias a refinanciar.
Un segundo estudio, realizado por el proveedor privado de servicios de datos financieros Chinese Beike Institute, reveló que los promotores inmobiliarios chinos emitieron 307 bonos en el tercer trimestre de 2020 y recaudaron alrededor de 324.7 billones de yuanes (USD 47.67 billones) de los mercados financieros chinos y extranjeros.
“La escala de financiamiento en el tercer trimestre es un 14 por ciento más alta que en el tercer trimestre de 2019 y es la más alta de la historia”, concluyó el estudio.
Los promotores inmobiliarios también ofrecieron grandes descuentos a los nuevos compradores y buscaron reestructurar para reducir sus deudas.
En agosto, la firma inmobiliaria más grande de China por volumen de ventas, Evergrande, pidió al gobierno provincial de Guangdong que ayudara a reestructurar sus activos para evitar una crisis de liquidez.
Billones en deuda
El 21st Century Business Herald, un periódico estatal chino, publicó el 27 de septiembre los resultados de un estudio realizado por el Nandu Big Data Research Institute, administrado por el estado.
El estudio de Nandu encontró que Evergrande tenía que pagar 395.7 billones de yuanes (USD 58.1 billones) en deudas con intereses en los próximos 12 meses. El segundo desarrollador inmobiliario más grande de China por volumen de ventas, Country Garden, tiene que pagar 105.8 billones de yuanes (USD 15.53 billones); el tercero, Vanke, tiene que pagar 96.8 billones de yuanes (USD 14.21 billones); y el cuarto, Sunac, tiene que pagar 140.6 billones de yuanes (USD 20.64 billones).
Las cuatro empresas con las deudas más grandes —Evergrande, Sunac, Greenland y Country Garden— respectivamente, tendrían que reembolsar más de 100 billones de yuanes (USD 14.68 billones) en deuda (con intereses) en un año.
En total, 76 de las principales empresas deben más de 2500 billones de yuanes en «pasivos con intereses», o alrededor del 35 por ciento del total de dichos pasivos adeudados por las empresas.
Evergrande
El Evergrande Group fue fundado por Xu Jiayin, un empresario de la provincia central de Henan. Él estableció la empresa en la provincia de Guangdong en 1996.
En 2019, Evergrande redujo drásticamente el precio de los condominios para promover las ventas, pero hizo enfurecer a los compradores que habían pagado el precio completo por las propiedades. Según se reportó, Evergrande contrató a malhechores para golpear a las personas que solicitaban reembolsos.
Este año, la situación de Evergrande es peor debido al declive de la economía de China, agravada por la pandemia del virus del PCCh y por las grandes inundaciones.
Una carta que Evergrande aparentemente escribió al gobierno provincial de Guangdong el 24 de agosto fue filtrada recientemente por los medios chinos. Si bien Evergrande negó el 24 de septiembre haberla enviado, Reuters citó a tres personas que confirmaron su autenticidad.
“Para el 30 de junio de 2020, los pasivos con intereses que Evergrande debía eran 835.5 billones de yuanes (USD 122.65 billones”, habría dicho Evergrande en la carta.
Entre esas deudas, 130 billones de yuanes (USD 19.08 billones) vencerían el 31 de enero de 2021. Para ese momento, Evergrande tendrá que pagar las deudas, más 13.7 billones de yuanes (USD 2.01 billones) adicionales en intereses.
“Luego de pagar los 130 billones de yuanes, el índice de endeudamiento (ratio activo/pasivo) será superior al 90 por ciento. Evergrande enfrentará una escasez de efectivo”, dice la carta.
En un intento por atraer más negocios, el 7 de septiembre Evergrande anunció un descuento del 30 por ciento en todos sus productos inmobiliarios hasta el 8 de octubre.
Luchando
Otros promotores inmobiliarios chinos se enfrentan a desafíos similares.
Citando fuentes internas, el 21st Century Business Herald informó el 26 de septiembre que Greenland Holdings —el decimoquinto promotor inmobiliario más grande de China por volumen de ventas—estaba reconstruyendo su organización y preparando una nueva subsidiaria para buscar una oferta pública inicial (OPI) en Hong Kong.
El Herald estimó que Greenland podría generar alrededor de 6 billones de yuanes (USD 880 millones) si sale a la bolsa.
Según el estudio de Nandu, Greenland debe pagar 140.6 billones de yuanes (USD 20.64 billones) en pasivos con intereses en los próximos 12 meses.
El Herald también informó el 24 de septiembre que la cámara de comercio de bienes raíces de la provincia de Henan organizó a los promotores inmobiliarios para hablar sobre el mantenimiento de los niveles actuales de precios inmobiliarios —ya que reducir los precios no podría salvarlos.
Las dificultades radican en la política de las «tres líneas rojas» del gobierno central, según el artículo.
El 20 de agosto, el Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural copresidieron un seminario en Beijing, en el que anunciaron límites en los préstamos para los promotores inmobiliarios: un límite del 70 por ciento en el índice de deuda-activo (excluidas las preventas); un límite del 100 por ciento en el ratio deuda-capital neto; y la tenencia de liquidez no puede ser menor que la deuda a corto plazo.
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